In preparazione una GUIDA di ASSOEDILIZIA con la collaborazione di CORRIERE DELLA SERA che provvedrà a distribuirla in allegato a settembre con il giornale.
A cura di Assoedilizia Informa
Milano, 1 agosto 2024
Convertito in legge il Decreto Salva Casa: giudizio positivo di Assoedilizia dopo le modifiche
Numerose opportunità anche se mitigate dalla burocrazia
IN PREPARAZIONE UNA GUIDA IN COLLABORAZIONE CON IL CORRIERE DELLA SERA
Non è certamente un condono, poiché non ha caratteristiche di straordinarietà, non riguarda i grandi abusi edilizi e non è soggetto al meccanismo del termine di scadenza per la sua applicabilità. Anzi, va a modificare e integrare la normativa ordinaria, il T.U. sull’Edilizia, rendendola migliore per chiarezza e utilizzo pratico. In sostanza, ridefinisce i criteri di legittimità dei fabbricati d’ora in avanti, sia per il pregresso (e quindi ha valenza di normativa generale ai fini della sanatoria ordinaria) sia per le nuove costruzioni.
Riguarda solo il pregresso solo laddove, ad esempio, fissa limiti temporali ai fabbricati legittimandi (costruiti prima del 24 maggio 2024) come nel caso delle tolleranze dimensionali.
Il giudizio di Assoedilizia sul Salva Casa (con le modifiche in sede di conversione entrate in vigore il 28 luglio) è quindi positivo, ora si tratta di verificare la disponibilità delle Regioni e dei Comuni a dare attuazione concreta alle nuove norme.
Assoedilizia contribuirà fattivamente a rendere comprensibili le nuove norme con una guida per i proprietari, in collaborazione con il Corriere della Sera, che sarà diffusa in settembre con il giornale.
La nuova casistica
La novità di maggiore impatto è, anzitutto, la modifica della disciplina di possibilità di sanatoria degli interventi abusivi prevista dall’art. 36 del Testo Unico Edilizia, il cosiddetto accertamento di conformità, che viene suddivisa in due fattispecie e per quella che riguarda le difformità parziali e, addirittura, le variazioni essenziali, concede la possibilità di sanatoria se l’intervento abusivo risulta conforme alla sola disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla sola disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.
Per quanto riguarda, invece, la totale difformità la disciplina resta quella in vigore con l’esigenza, quindi, per la sanatoria della doppia conformità, sia urbanistica che edilizia, sia al momento della presentazione della domanda che di quello all’atto dell’attuazione dell’intervento. Rilevante l’aggiunta delle variazioni essenziali, così come identificate dal Testo Unico:
il mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards; l’aumento consistente della cubatura o della superficie; le modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato o della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza; il mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito; la violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica.
Altro elemento importante è costituito dalla possibilità di regolarizzare le varianti di progetto, eseguite in corso d’opera e mai denunciate, degli interventi realizzati prima dell’entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977 n. 10 ed entro il 24 maggio 2024.
L’epoca della realizzazione delle varianti, se non esistono altri mezzi di prova, può essere certificata dal tecnico incaricato, sotto la sua specifica responsabilità di cui al capo VI del T.U. di cui al DPR 28 dicembre 2000 n. 445.
Al testo del Dl si aggiunge la precisazione che separa e distingue le responsabilità del singolo e del condominio: non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari.
Anche la novità sul cambio di destinazione d’uso appare rilevante: viene chiarito cosa si intenda per cambio d’uso “con” e “senza” opere (cioè quando al massimo è stato realizzato intervento di edilizia libera). Ma soprattutto il cambio di destinazione d’uso «è sempre permesso», sia all’interno della stessa categoria funzionale, sia tra diverse categorie funzionali (residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale) in tutte le zone urbane (A, B e C). Ai Comuni viene riservato comunque un potere d’intervento notevole sul tipo di utilizzo dell’unità immobiliare sia sulle zone in cui consentire il cambio d’uso quando l’unità è al seminterrato o al piano terra.
Anche per il recupero dei sottotetti va detto che c’è un piccolo miglioramento: ora è comunque consentito» (entro i limiti delle varie norme regionali) anche se non vengono rispettate distanze attualmente previste se risultano rispettate quelle vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio e senza innalzare l’altezza massima dell’edificio prevista dal titolo.
Positiva per i proprietari anche la disposizione che prevede che le altezze minime perché un immobile sia “agibile” scendano da 2,70 metri quadrati a 2,40 metri e la superficie minima scende da 28 a 20 metri per i monolocali e da 38 a 28 metri per i bilocali (che però devono rispettare i requisiti aeroilluminanti anche con opere edilizie, potendo in ogni caso sfruttare l’ulteriore tolleranza del 2 per cento). Poi è stata introdotta una ulteriore casistica per le unità abitative fino a 60 metri quadrati, per le quali la tolleranza ammissibile è stata elevata al 6 per cento. Ma in ogni caso vanno garantite, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili almeno migliorando i requisiti aeroilluminanti.
Viene anche introdotta la possibilità per i Comuni di prorogare a 240 giorni la scadenza di 90 giorni per la rimozione degli abusi edilizi, nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell’immobile all’epoca di adozione dell’ordinanza o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico.
Modifiche anche, non sempre condivisibili, al regime dell’edilizia libera: mentre vengono incluse nell’elenco le tende bioclimatiche, ne sono escluse le vetrate panoramiche applicate ai porticati che si affacciano su uno spazio pubblico.
I percorsi possibili
Si possono poi già ipotizzare alcuni percorsi per la regolarizzazione, a seconda che la violazione sia stata commessa prima del 30 gennaio 1977 (entrata in vigore della legge “Bucalossi”) e riguarda le varianti non denunciate o quelle comunque commesse entro il 24 maggio 2024 (entrata in vigore del decreto legge Salva casa) e riguarda le differenze “tollerate” in termini esecutivi, costruttivi e igienico-sanitari.
Per le compravendite la semplificazione è visibile nella possibilità del venditore di dichiarare semplicemente la presenza di irregolarità (purché nell’ambito della “tolleranza”) senza pagare sanzioni. Qui sarebbe importante ottenere dalla Amministrazione una dichiarazione in tal senso.
Assoedilizia – Associazione Milanese della Proprietà Edilizia
Largo Augusto 8
20122 Milano
Tel. centralino 02.88559.1
Redazione Newsfood.com
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