Come è noto Legge Finanziaria 2024 (art. 1, comma 64, legge 30/12/2023, n. 213) ha introdotto una nuova tipologia di plusvalenza derivante dalla vendita di immobile riqualificato con il superbonus.
Deve trattarsi di cessione di immobili in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito degli interventi che abbiano fruito delle agevolazioni di cui all’art. 119 del D.L. 19/05/2020 n. 34 convertito con legge 17/07/2020 n. 77, ossia che abbiano fruito delle detrazioni di imposta Superbonus per interventi di efficientamento energetico o di riduzione del rischio sismico o di eliminazione delle barriere architettoniche.
Le considerazioni sopra dette riguardano gli immobili diversi dall’abitazione principale e non ottenuti tramite successione sui quali sono stati effettuati interventi agevolati con il Superbonus al 110%: in tali casi è prevista un’imposta sulla plusvalenza del 26% generata dalla loro vendita nei successivi 10 anni.
Alla luce di quanto sopra si può affermare che l’imposta sulla plusvalenza mira a colpire per un periodo di dieci anni chi vende una seconda casa, a meno non sia stata ereditata o donata. In quest’arco temporale si andrà incontro al prelievo del 26% sulla plusvalenza generata dall’operazione come reddito diverso.
Usucapione, superbonus, cessione immobile e plusvalenza
È possibile che un contribuente abbia acquisito un immobile abitativo tramite usucapione, con sentenza del Tribunale. Successivamente, ha effettuato lavori di ristrutturazione avvalendosi del Superbonus (ex articolo 119 del Decreto Legge 34/2020), optando per la cessione parziale del credito corrispondente e utilizzando la restante parte della detrazione nella propria dichiarazione dei redditi.
Si è posto il problema di stabilire come debba essere calcolata la plusvalenza in questione.
L’Agenzia delle Entrate con la risposta 157/2024 ha precisato quanto segue: nel caso specifico, in cui l’immobile è stato acquisito per usucapione e oggetto di interventi agevolati conclusi da meno di 10 anni, la plusvalenza imponibile si determina sottraendo dal corrispettivo della vendita il valore dell’immobile dichiarato nella sentenza di usucapione, aumentato dei costi inerenti determinati, senza tener conto delle spese relative agli interventi agevolati con Superbonus per i quali è stata esercitata l’opzione per la cessione del credito o lo sconto in fattura.
Vendita a rate (o con riserva di proprietà) dell’immobile, superbonus, plusvalenza
L’articolo 1523 c.c. prevede che nella vendita con riserva di proprietà il compratore acquista la proprietà della cosa (anche un immobile) col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.
In pratica, il venditore cede all’acquirente la disponibilità immediata del bene, ma mantiene formalmente la proprietà fino al pagamento dell’ultima rata di prezzo.
Se un immobile su cui sono stati eseguiti interventi Superbonus è ceduto con clausola di riserva della proprietà, il calcolo del decennio rilevante ai fini della imponibilità della plusvalenza si calcola partendo dalla data di pagamento dell’ultima rata del prezzo di vendita e non la data di stipula del rogito di compravendita.
In altre parole se all’atto della vendita con riserva di proprietà, che si perfeziona con l’integrale pagamento del prezzo concordato, saranno trascorsi più di 10 anni dalla conclusione dei lavori sull’immobile, non si verificherà la nuova fattispecie di plusvalenza per cessioni di immobili ristrutturati con Superbonus
In un caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate gli interventi del superbonus sono terminati nel 2023 e la vendita con riserva di proprietà prevedeva il pagamento in 120 rate, distribuite in 10 anni, a partire dal 2024. In questa ipotesi il pagamento dell’ultima rata è stato previsto nel 2034, cioè oltre il decennio successivo alla conclusione dei lavori.
Il contribuente perciò non dovrà applicare la tassazione sulle plusvalenze alla vendita in questione (risposta 156/2024).
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