Anche in Italia rogiti ”alla francese” #finsubitoagevolazioni

Sommario

I nuovi obblighi introdotti dalla legge di stabilità 2014

La legge di stabilità 2014 (L. 27 dicembre 2013, n. 147) all’articolo uno, commi 63-67, ha introdotto una nuova disciplina per quanto riguarda le modalità di pagamento e di successivo incasso:

1. 
   di tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi notarili, nonché a titolo di tributi per i quali il notaio sia sostituto o responsabile d’imposta, in relazione agli atti dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare, ovvero in relazione ad attività e prestazioni per le quali lo stesso sia delegato dall’autorità giudiziaria,
2. 
   del corrispettivo in denaro e delle somme destinate all’estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione, di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale (anche di garanzia) su immobili o aziende.

Si prevede infatti che:

63. Il notaio o altro pubblico ufficiale è tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:

a) tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonché a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d’imposta, in relazione agli atti dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare, ovvero in relazione ad attività e prestazioni per le quali lo stesso sia delegato dall’autorità giudiziaria;

b) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64, comprese le somme dovute a titolo di imposta in relazione a dichiarazioni di successione;

c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione, di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.

64. La disposizione di cui al comma 63 non si applica per la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione; si applica in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula di atto di quietanza. Sono esclusi i maggiori oneri notarili.

65. Gli importi depositati presso il conto corrente di cui al comma 63 costituiscono patrimonio separato. Dette somme sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque ed assolutamente impignorabile ad istanza di chiunque è altresì il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata.

66. Eseguita la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vigente, e verificata l’assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo. Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta. Gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese, individuati dal decreto di cui al comma 67.

67. Entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia, sentito il parere del Consiglio nazionale del notariato, sono definiti termini, condizioni e modalità di attuazione dei commi da 63 a 66, anche con riferimento all’esigenza di definire condizioni contrattuali omogenee applicate ai conti correnti dedicati.

Al notaio viene dunque attribuita, oltre alla responsabilità giuridica dell’atto che redige o autentica, anche la responsabilità della transazione finanziaria che ne consegue.

Viene di fatto interposto tra le parti contrattuali per garantire da un lato che non si possa conseguire un diritto senza che ne sia stato pagato il prezzo, dall’altro che non vi sia esborso di denaro senza la corrispettiva attribuzione di diritti, e da ultimo che l’erario percepisca effettivamente le imposte dovute sul contratto.

La suddetta legge è in vigore dall’1 gennaio 2014, ma non è ancora applicabile senza il previsto regolamento (comma 67) da emanarsi entro i successivi 120 giorni per la definizione dei “termini, condizioni e modalità di attuazione dei commi da 63 a 66, anche con riferimento all’esigenza di definire condizioni contrattuali omogenee applicate ai conti correnti dedicati”.

È tuttavia sin d’ora opportuno svolgere alcune considerazioni con riguardo a quelle fattispecie di maggior interesse per l’avvocatura[1].

La tipologia di deposito di cui all’art. 1, comma 63, lett. a

L’oggetto del deposito previsto dall’art. 1 comma 63 lett. a) su un apposito conto corrente bancario del notaio separato[2], insequestrabile, impignorabile e non acquisibile (almeno finché permangono le ragioni dei singoli depositi) dal coniuge e/o dai suoi eredi riguarda tutte le somme da corrispondergli in relazione all’attività professionale da lui prestata in occasione del:

1. 
   ricevimento o dell’autenticazione di un atto soggetto a pubblicità immobiliare (trascrizione, iscrizione, o annotazione);
2. 
   lo svolgimento di attività quale delegato da parte dell’autorità giudiziaria (es. art. 591 bis c.p.c.)[3]

Vi rientrano quindi:

1. 
   quelle dovute dal cliente a titolo di compenso della sua attività professionale, oltre “accessori” (es. l’imposta sul valore aggiunto) e “contributi” (es. quelli dovuti alla Cassa nazionale del notariato e al Consiglio nazionale del notariato);
2. 
   quelle dovute quale anticipazione di imposte e tasse per le quali lo stesso notaio sia responsabile d’imposta (es. imposte di registro, ipotecarie e catastali), ovvero sostituto d’imposta (es. imposta sostitutiva sulle plusvalenze immobiliari, ex art. 1, comma 496, legge 23 dicembre 2005, n. 266)[4]).

Per quanto riguarda il secondo gruppo le finalità della norma appaiono abbastanza chiare:

1. 
   tutelare le parti dell’atto notarile rispetto alla possibilità di una “confusione” delle predette somme con altre di proprietà del notaio (es. in dipendenza della sua successione mortis causa, o degli effetti ricollegabili al suo regime patrimoniale famigliare) e loro successiva (ancorché, magari, temporanea), rischiosa apprensione da parte del suo coniuge e/o dei suoi eredi;
2. 
   tutelare le parti interessate dal rischio di un’azione cautelare o esecutiva da parte dei creditori del notaio, o di una delle parti;
3. 
   tutelare le parti interessate dal rischio di una loro[5] distrazione illecita dalla loro destinazione[6] ad opera del notaio.

Se queste sono le finalità perché prevedere allora il deposito anche delle somme (numero 1 dell’elenco precedente) destinate a remunerare il notaio che sono sue e di cui egli potrebbe liberamente disporre?

Probabilmente perché in Italia[7], purtroppo, l’ammontare esatto delle imposte dovute all’Erario diviene noto solo con la liquidazione definitiva da parte dei competenti uffici dell’amministrazione finanziaria rendendo incerto fino ad allora quanta parte delle somme depositate possa essere effettivamente destinata alla remunerazione del notaio incaricato.

La durata di tale necessitato deposito è prevista dal successivo comma 66 che prevede l’obbligo di disporre senza indugio lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo (ma anche evidentemente delle somme dovute al notaio a titolo di suo compenso professionale) una volta eseguita la registrazione e la pubblicità dell’atto e verificata l’assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle eventualmente esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti.

Tale momento, alla luce delle finalità della norma, coinciderà, almeno per gli atti soggetti a pubblicità immobiliare tramite il c.d. adempimento unico, col decorso del termine di sessanta giorni dalla registrazione dell’atto posto che solo allora cessa la posizione di responsabile o sostituto d’imposta del notaio (art. 3 ter d. lgs. n. 18 dicembre 1997, n. 463[8]).

Rimane il dubbio se per lo svincolo sia sufficiente l’ordine impartito dal notaio alla banca.

Dal testo della legge parrebbe di sì.

Se si conviene che una delle finalità della novella sia anche costituita dalla volontà d’evitare, ad opera del notaio, una distrazione illecita delle somme dalla loro destinazione la risposta potrebbe forse mutare, e si renderebbe allora necessario il coinvolgimento della banca depositaria per la verifica del corretto adempimento delle formalità delegate al notaio successive all’atto da lui rogato o autenticato.

La tipologia di deposito di cui all’art. 1, comma 63, lett. c

Di particolare interesse è la fattispecie individuata dal comma 63, lett. c) che si ricollega, scimmiottandola alla bene meglio, alla tradizione francese, nella quale da tempo il notaio assolve alla funzione di depositario delle somme dovute a titolo di prezzo o corrispettivo nella fase che va dalla stipula del preliminare, con correlativo pagamento degli acconti sul prezzo, fino alla trascrizione dell’atto notarile[9].

Il fine della modifica legislativa è, come anticipato, quello d’attribuire alla parte acquirente una maggiore tutela contro i rischi del sopravvenire di (alcune) formalità pregiudizievoli nel lasso di tempo tra la stipula dell’atto ricevuto o autenticato dal notaio e l’adempimento delle formalità necessarie a renderlo opponibile ai terzi.

Nella fattispecie di cui al comma 63 lett. c) si assomma, dunque, alle finalità perseguite al comma 63 lett. a) quella di una più efficace tutela degli interessi dell’acquirente.

Si introduce, infatti, un nuovo obbligo di deposito limitando all’uopo l’autonomia contrattuale delle parti dato che:

1. 
   il compratore non potrà più pagare il prezzo, contestualmente alla stipula dell’atto notarile di compravendita, direttamente al venditore, ma dovrà necessariamente consegnarlo al notaio (evidentemente con assegni a questi intestati) che dovrà quindi a versarlo su un apposito conto corrente dedicato (sempre che non si ritenga ammissibile vi provvedano le parti, anteriormente all’atto, mediante bonifico bancario);
2. 
   lo stesso varrà per le somme dovute per l’estinzione di spese condominiali non pagate dal dante causa, nonché per quelle destinate al saldo di altri oneri quali ad es. l’estinzione di un mutuo garantito da ipoteca sull’immobile alienato[10].

Le spese condominiali cui pare riferirsi la norma non potranno che essere quelle per le quali è prevista una responsabilità solidale dell’acquirente ex art. 63, comma 4, disp. att. c.c., ovvero, da un punto di vista temporale, quelle relative all’anno in corso e a quello precedente al subentro.

La legge non pare tuttavia prevedere alcun obbligo di indagine a carico del notaio quanto alla sussistenza di tali pendenze, anche se, in un ottica d’effettiva tutela dell’acquirente, oltre che per consentire una regolare tenuta dell’anagrafe condominiale (art. 1130, comma 6 c.c.), sarebbe forse opportuno ritenere che il notaio debba provvedervi instaurando così un canale di comunicazione con l’amministratore condominiale reciprocamente utile.

Analogamente pare inesistente, allo stato, alcun obbligo del notaio di informarsi delle somme necessarie per l’estinzione di altri oneri trattandosi ancora una volta di informazioni la cui acquisizione sembra solo costituire un mero onere delle parti.

Non viene peraltro chiarito in che modo le nuove modalità di pagamento possano vincolare le parti che non le abbiano previste (soprattutto in odine ai termini di pagamento) in un eventuale contratto preliminare.

Per quanto riguarda il prezzo probabilmente ciò avverrà in virtù di quanto previsto dall’art. 1339 c.c.[11].

Per quanto riguarda invece l’estinzione delle spese condominiali e/o degli altri oneri, visto che pare che il notaio non abbia alcun obbligo di provvedere ad acquisire informazioni in merito, il dubbio rimane.

Il notaio potrà pretendere una dichiarazione del venditore in merito all’esistenza o meno di tali spese? potrà accontentarsi anche solo di una dichiarazione proveniente dall’acquirente? ove tali pendenze risultino dovrà richiedere all’alienante di provvedere al versamento delle somme necessarie alla loro estinzione? potrà, in difetto, utilizzare parte del corrispettivo versato per estinguerle, anche senza il consenso delle parti?

La norma tace sul punto che è purtroppo alquanto delicato e che avrebbe richiesto maggiore chiarezza.

Pare francamente che in tali casi la sua applicazione sia di fatto rimessa al raggiungimento di un accordo delle parti.

Solo quindi se, in sede di contratto rogato o autenticato dal notaio, parte alienante provvederà a versare la provvista necessaria o, se i contraenti concorderanno di destinare una parte del corrispettivo all’estinzione delle spese condominiali non pagate dall’alienante e/o al saldo di altri oneri gravanti l’immobile o l’azienda, il notaio potrà adempiere a quanto previsto dalla nuova disposizione di legge.

Proprio la scarsa potenzialità operativa della riforma in tema di spese condominiali e altri oneri impagati dovrebbe quindi consigliarne, ove non se ne ritenga possibile una sua più opportuna interpretazione, una modifica in chiave di obbligo del notaio di acquisire le opportune informazioni anche in virtù della scarsa gravosità dell’adempimento e della sua connaturata funzione di giustizia preventiva volta al contenimento del contenzioso, in un Paese, come l’Italia, in cui c’è una fortissima vocazione alla litigiosità.

Il deposito facoltativo

Il deposito del corrispettivo parte del notaio sul conto segregato è obbligatorio nelle sole fattispecie negoziali previste dal comma 63 lettera c).

Nulla però vieta che le parti possano incaricarlo di ricevere in deposito il corrispettivo, o altre somme, in occasione della stipula di contratti diversi.

Trattandosi di somme che il notaio sarà tenuto ad annotare nel registro somme e valori il predetto deposito rientrerà allora nella disciplina della lettera b) del medesimo comma.

Anche in tali ipotesi dovrà però trovare applicazione la disciplina dettata dal comma 66 in relazione agli obblighi del notaio depositario ed alle condizioni per poter procedere allo svincolo delle somme depositate.

Il notaio, quindi, che dovesse ricevere o autenticare un atto di compravendita di quote di società a responsabilità limitata e fosse richiesto dalle parti di ricevere in deposito segregato il corrispettivo dovrà svincolare il corrispettivo della cessione solo dopo che siano state eseguite la registrazione e l’iscrizione nel registro delle imprese, e dopo aver accertato che non siano state precedentemente iscritte formalità pregiudizievoli sulle quote cedute.

Le somme escluse dal deposito

Il deposito obbligatorio sul conto corrente vincolato del notaio riguarda solo la somma pagata a saldo contestualmente alla stipula dell’atto.

Non comprende, invece, le somme precedentemente pagate, magari in sede di contratto preliminare (che non rientra quindi nell’ambito d’operatività della normativa in esame), a titolo di caparra, o d’acconto, o anche di saldo, anche allorquando esse esauriscono l’intero corrispettivo, o la maggior parte di esso.

Sul punto la norma è dunque imperfetta essendo sufficiente, per eluderne l’applicazione, che il corrispettivo sia versato anche solo un minuto prima della stipula dell’atto notarile.

Il deposito obbligatorio non riguarda nemmeno le somme per le quali sia stato pattuito un diverso termine di pagamento (successivo all’atto), fatto salvo il caso in cui contestualmente a tale pagamento differito venga stipulato un atto di quietanza per il quale è invece ancora una volta previsto l’obbligo di deposito del prezzo (comma 64).

Lo svincolo del corrispettivo

§. 1 OGGETTO DEL CONTRATTO: DIRITTI REALI

Dopo aver eseguito la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vigente ed aver verificato l’assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale deve provvedere senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo favore a favore dell’avente diritto a percepirlo[12].

Può trattarsi, quindi, sia di formalità successive alla stipula dell’atto, ma anteriori alla sua trascrizione, sia di formalità antecedenti che le parti non abbiano in esso menzionato.

Col termine “formalità pregiudizievoli” debbono certamente intendersi:

• 
  ove si tratti di immobili, le trascrizioni, iscrizioni o annotazioni eseguite nei registri immobiliari,
• 
  ove si tratti di azienda, quelle risultanti dai pubblici registri rilevanti secondo la legge di circolazione dei singoli beni che la compongano,

che possano essere di pregiudizio per l’acquirente.

Solo ad esse deve ritenersi limitato l’obbligo di verifica del notaio benchè,tuttavia, anche altre iscrizioni o trascrizioni in altri pubblici registri possano analogamente pregiudicare il buon esito del contratto rogato o autenticato dal notaio.

Si pensi all’iscrizione nel registro delle imprese di una sentenza di fallimento, o all’annotazione nel registro delle successioni presso il tribunale di un verbale di pubblicazione di testamento che muti la delazione ereditaria rendendo l’alienante un mero erede apparente.

Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione[13], il notaio o altro pubblico ufficiale dovrà svincolare il prezzo o corrispettivo depositato quando gli venga fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta.

Per analogia con quanto disposto dagli articoli 2655 e 2668 c.c. deve ritenersi che tali atti probatori possano essere sottoscritti solo dalla parte in danno della quale si sia verificato l’evento, o a beneficio della quale la prestazione sia stata effettivamente adempiuta.

In alcuni casi non sarà poi nemmeno necessario il rispetto di tali oneri di forma dato che il notaio sarà a diretta conoscenza dell’avveramento di un determinato evento o dell’adempimento di una determinata prestazione lui stesso essendo stato, ad esempio, incaricato di raccogliere il consenso alla cancellazione di un’ipoteca e alla conseguente esecuzione della relativa formalità.

Nulla vieta infine che le parti possano liberamente determinare nell’atto notarile quale prova, diversa dall’atto pubblico o dalla scrittura privata autenticata, debba essere tenuta in considerazione dal notaio al fine di procedere allo svincolo.

Manca purtroppo una disciplina di cosa debba, invece, fare il notaio nel caso in cui la verifica demandatagli abbia esito negativo.

Quanto mai opportuna sarà pertanto una precisa regolamentazione negoziale nell’atto ricevuto o autenticato dal notaio prevedendo, ad esempio, lo svincolo solo di una parte della somma a favore del venditore e la restituzione della restante al compratore, o alla banca mutuante.

In difetto non pare che il notaio possa far altro che mantenere il deposito vincolato fino a quando le parti stabiliscano di comune accordo quale debba essere la destinazione della somma depositata, o vi provveda l’autorità giudiziaria con un provvedimento esecutivo.

Appare invece scontato che le parti possano risolvere consensualmente il contratto, o comunque, sempre di comune accordo, raggiungere un diverso accordo (nell’ambito del quale si preveda altresì la sorte delle somme depositate) ed il notaio sia quindi tenuto allo svincolo delle stesse a favore dell’avente diritto venendo in tal caso meno la stessa ragione giustificativa dell’iniziale deposito.

§. 2 OGGETTO DEL CONTRATTO: AZIENDE

Come visto rientrano nell’ambito della previsione del comma 63 lettera c) e del conseguente obbligo di deposito su conto corrente dedicato anche i contratti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà o il trasferimento, la costituzione o l’estinzione di altro diritto reale su aziende.

Il notaio anche in tali ipotesi è quindi tenuto al deposito delle somme sul conto corrente dedicato e al successivo loro svincolo dopo aver verificato l’assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti.

Il notaio non dovrà tuttavia operare tale verifica, come potrebbe sembrare naturale ad una prima, frettolosa lettura, solo attingendo ai dati del registro delle imprese.

L’iscrizione nel registro delle imprese svolge infatti una funzione dichiarativa solo con riferimento ai crediti aziendali (art. 2559 c.c.).

Per quanto riguarda invece l’atto di cessione d’azienda i conflitti circolatori trovano soluzione con riferimento alla disciplina prevista per i singoli beni aziendali, come di desume dall’art. 2556 c.c., che fa “salva l’osservanza delle forme stabilite dalla legge per il trasferimento dei singoli beni che compongono l’azienda”.

Ove quindi facciano parte dell’azienda beni soggetti a differenti forme di pubblicità dichiarativa il notaio che riceva o autentichi un atto avente ad oggetto un’azienda dovrà effettuare le opportune verifiche sui relativi registri (pubblico registro automobilistico, altri pubblici registri per altri beni mobili registrati, registri immobiliari, ecc…) prima di poter procedere allo svincolo delle somme in deposito.

Il registro imprese potrà dunque costituire oggetto dell’unica verifica del notaio allorchè l’azienda non comprenda né immobili, né mobili registrati o beni immateriali (brevetti, marchi, ecc…) risultanti da pubblici registri, ed abbia quindi ad oggetto, di fatto, un mero trasferimento di crediti aziendali.

§. 3 PROBLEMI OPERATIVI

§. 3.1 Compravendite

La nuova disciplina in tema di deposito su conto corrente dedicato può ingenerare anche qualche difficoltà operativa di cui occorrerà tener conto per regolamentare efficacemente gli interessi delle parti.

Si pensi alla necessità di un venditore di poter immediatamente reimpiegare il prezzo dell’immobile alienato per l’acquisto di un altro immobile.

Non è solo un problema di tempi dato dalla necessità di dilazionare il pagamento del prezzo della seconda compravendita fino al momento dello svincolo del prezzo pagato per la prima dato che, in alternativa, il venditore della prima compravendita (acquirente della seconda) potrebbe cedere il credito (avente ad oggetto la svincolo della somma), vantato nei confronti del notaio, al venditore della seconda compravendita.

I problemi potrebbero invece dipendere se qualcosa “andasse storto” con la prima compravendita e il notaio dovesse rilevare delle formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti.

È ovvio che in questi casi il prezzo non sarebbe svincolato e il venditore della prima compravendita non potrebbe utilizzarlo per pagare il prezzo della seconda col pregiudizio che ne conseguirebbe per il suo dante causa.

Si tratta di un problema a cui può ovviarsi forse solo parzialmente sottoponendo la seconda vendita alla condizione sospensiva del pagamento effettivo del relativo prezzo[14].

Come alternativa non rimarrebbe che la soluzione radicale di rimandare il secondo acquisto allo svincolo del prezzo della prima compravendita da parte del notaio depositario.

§ 3.2 Mutui ipotecari

La norma in esame (comma 66) fa divieto al notaio di svincolare il corrispettivo solo ove accerti l’esistenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti.

Nulla si prevede con riferimento al comportamento cui sia tenuto il notaio ove le formalità siano dichiarate nell’atto.

Problematiche analoghe a quelle sopra ipotizzate per le compravendite potranno tuttavia insorgere anche per l’estinzione dei mutui ipotecari col prezzo incassato dato che non vi si potrà più procedere fino al momento in cui esso non verrà svincolato dal notaio rogante.

Ancora una volta la soluzione sarà rimessa all’autonomia privata.

Si potrebbe quindi pensare di cedere alla banca il credito costituito dal diritto allo svincolo della somma depositata (o di una sua parte) per l’estinzione del mutuo delegando il notaio a raccogliere la necessaria sottoscrizione del rappresentante della banca mutuante sull’atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca.

§ 3.3 Compravendite d’immobili da costruire

L’art. 8 (Obbligo di cancellazione o frazionamento dell’ipoteca antecedente alla compravendita) del D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) prevede che:

“il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile”.

In questi casi la soluzione sopra proposta per i mutui ipotecari non sarà percorribile posto che l’atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca dovrà essere ottenuto prima della stipula dell’atto di compravendita il che presuppone che la relativa provvista sia stata in precedenza versata al creditore ipotecario.

Per uscire dall’empasse all’acquirente dell’immobile non rimarrà dunque che estinguere direttamente, anticipatamente all’atto e sopportandone ogni rischio connesso, il debito ipotecario, facendosi rilasciare dal mutuante idonea quietanza ed il relativo consenso alla cancellazione dell’ipoteca ex art. 2882 c.c.

Si potrà quindi procedere alla vendita dando atto che il prezzo è stato pagato mediante compensazione tra il debito dell’acquirente per il pagamento del prezzo e quello del venditore per il rimborso di quanto da quello corrisposto (ex art. 1180 c.c.) per l’estinzione del suo debito ipotecario (potendosi così disapplicare l’art. 1, comma 63, lett. c).

§ 3.4 Pignoramenti

Per i pignoramenti (trascritti in precedenza all’atto ricevuto o autenticato dal notaio) sussistono problematiche analoghe a quelle già rilevate per i mutui ipotecari.

Per l’estinzione della procedura esecutiva e la relativa cancellazione della formalità pregiudizievole rappresentata dalla trascrizione occorrerà, infatti, ottenere non solo la rinuncia del procedente e dei creditori intervenuti, ma anche l’ordinanza del giudice dell’esecuzione che dichiari l’estinzione della procedura esecutiva (632 c.p.c.) e attendere il decorso del termine di venti giorni senza che vi siano opposizioni agli atti esecutivi (art. 617, comma 2, c.p.c.).

Sarà quindi opportuno regolare negozialmente con il creditore procedente e i creditori intervenuti, ove non sussistano formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti, la cessione (totale o parziale) del credito costituito dal diritto allo svincolo delle somme depositate purchè venga prodotta al notaio l’ordinanza di estinzione del giudice dell’esecuzione e la contestuale rinuncia dei medesimi creditori e del debitore/venditore a proporre opposizione agli atti esecutivi.

Conseguenze per il mancato rispetto della normativa

Il legislatore ha omesso di disciplinare le conseguenze del mancato rispetto degli obblighi introdotti dalla normativa in esame.

Non ha dunque previsto alcun divieto espresso per il notaio di ricevere l’atto ove le parti si rifiutino di corrispondergli le somme dovute ai fini del suo successivo deposito.

Ritenere lecita in tali casi la stipula dell’atto sembra francamente in netto contrasto con la natura imperativa della disciplina introdotta, certamente rientrante tra quelle facenti parte del c.d. “ordine pubblico di protezione”, e quindi probabilmente anche con l’art. 28 n. 1 della legge notarile[15].

L’ordine pubblico di protezione salvaguarda, infatti, il contraente debole anche contro la sua volontà, e quindi anche allorquando egli sia disposto a rinunciare alla tutela accordatagli.

Non pare dunque possibile che le parti rinuncino di fatto alle tutele previste dalla legge in esame e ciononostante il notaio sia obbligato a ricevere o autenticare l’atto trattandosi senz’altro di norme non derogabili nemmeno col consenso delle parti e la conseguente dispensa al notaio dai successivi adempimenti.

L’unico legittimo spazio negoziale lasciato alle parti rimane, come sopra visto, forse solo quello avente ad oggetto il credito da restituzione delle somme depositate, che, comunque, in nessun caso potrà spingersi sino a prevedere lo svincolo del corrispettivo prima della trascrizione dell’atto, salvo il caso che esse non decidano di risolvere gli effetti stessi del contratto concluso.

Il legislatore nemmeno ha previsto, come forse è più comprensibile, espresse conseguenze per il caso in cui il mancato deposito del prezzo sia invece imputabile al notaio[16] potendo le stesse essere fatte discendere dall’applicazione della vigente disciplina in tema di responsabilità civile e professionale (e nei casi più gravi anche penale) del suddetto professionista.

Considerazioni finali

Non so se questo particolare, prolungato, profondo, momento di crisi (anche nel settore immobiliare) che sta attraversando l’Italia fosse il più opportuno per introdurre una tale normativa.

Non so se la sua approvazione sia dovuta effettivamente alla volontà di garantire il buon fine dell’atto ricevuto o autenticato dal notaio, piuttosto che a quelli di favorire la lobby bancaria e/o di finanziare a costo zero “i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese” (art. 67).

Non so nemmeno se lo strumento più adatto fossero cinque stringati commi dei 749 che compongono l’unico articolo della ribattezzata vecchia legge finanziaria.

Non penso, purtroppo, che alle lacune e imperfezioni dei commi presi in esame possa ormai rimediare, entro i 120 giorni previsti per la sua approvazione, la normativa secondaria di attuazione (art. 67), considerato i limiti della stessa.

Spero solo che, vuoi anche a causa della I.M.U., mini I.M.U. e alla loro erede I.U.C., l’unico concreto ed immediato risultato non sia quello, nella migliore delle ipotesi, di far correre a (s)vendere gli immobili prima dell’approvazione del sopraccitato decreto.

(Altalex, 22 gennaio 2014. Articolo di Andrea Bulgarelli)

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[1] Si escluderà pertanto l’esame delle disposizioni contenute nel comma 63 lett. b).

[2] La norma prevede dunque una nuova importante deroga all’art. 2740 c.c. In Francia ogni notaio deve avere a tal fine un conto presso la Caisse des Dépôts et Consignations. PISANI, Versamento di fondi e preliminare di vendita. Il ruolo del notaio nel sistema francese, in La prassi della contrattazione immobiliare tra attualità e prospettive, a cura della Fondazione italiana del Notariato, Milano 2008, p. 10.

[3] Per le esecuzioni immobiliari delegate la ratio della norma è abbastanza incomprensibile considerato che i rischi che essa vorrebbe evitare sono già preclusi dal fatto che normalmente i conti correnti all’uopo accesi vengono intestati al tribunale presso il quale la procedura è incardinata.

[4] Art. 1, comma 496: “In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, e di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, all’atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, sulle plusvalenze realizzate si applica un’imposta, sostituiva dell’imposta sul reddito, del 12,50 per cento. A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all’applicazione e al versamento dell’imposta sostitutiva della plusvalenza di cui al precedente periodo, ricevendo la provvista dal cedente. Il notaio comunica altresì all’Agenzia delle entrate i dati relativi alle cessioni di cui al primo periodo, secondo le modalità stabilite con provvedimento del direttore della predetta Agenzia.”.

[5] Evidentemente preventiva, dato che, come si vedrà, nulla comunque ancora sembra impedire al notaio di distrarre le somme benchè depositate.

[6] Con quest’ultima finalità appare concorrente la tutela prevista dal Fondo di garanzia per il ristoro dei danni derivanti da reato commesso dal notaio nell’esercizio della sua attività professionale, non coperti da polizze assicurative (artt. 21 ss. l. not.).

[7] Non a caso tale deposito obbligatorio non è previsto dalla disciplina francese.

[8] “Art. 3 ter: Gli uffici controllano la regolarità dell’autoliquidazione e del versamento delle imposte e qualora, sulla base degli elementi desumibili dall’atto, risulti dovuta una maggiore imposta, notificano, anche per via telematica, entro il termine di sessanta giorni dalla presentazione del modello unico informatico, apposito avviso di liquidazione per l’integrazione dell’imposta versata. Il pagamento è effettuato, da parte dei soggetti di cui all’articolo 10, lettera b), del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, entro quindici giorni dalla data della suindicata notifica; trascorso tale termine, sono dovuti gli interessi moratori computati dalla scadenza dell’ultimo giorno utile per la richiesta della registrazione e si applica la sanzione di cui all’articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. Nel caso di dolo o colpa grave nell’autoliquidazione delle imposte, gli uffici segnalano le irregolarità agli organi di controllo competenti per l’adozione dei conseguenti provvedimenti disciplinari. Per i notai è ammessa la compensazione di tutte le somme versate in eccesso in sede di autoliquidazione con le imposte dovute per atti di data posteriore, con conseguente esclusione della possibilità di richiedere il rimborso all’Amministrazione finanziaria”.

[9] La normativa francese punto è costituita dal Décret n° 45-0117 du 19 décembre 1945 (J.O. 22 déc. 1945), in particolare artt. 14 e 15, e dall’Arrêté du 30 novembre 2000 (J.O. 1er déc. 2000) relatif au dépôt et au retrait des sommes versées par les notaires sur leurs comptes de disponibilités courantes et sur leurs comptes de dépôts obligatoires à la Caisse des dépôts et consignations.

[10] La norma non distingue a seconda che la relativa provvista provenga dal venditore (anche se ciò appare ipotesi remota sembrando strano che pur avendone la disponibilità egli non vi abbia provveduto prima), o costituisca una parte del prezzo che venga destinata a tali finalità; il notaio dovrà in ogni caso provvedere al deposito sul conto corrente dedicato.

[11] Art. 1339 c.c.: Le clausole, i prezzi di beni o di servizi, imposti dalla legge, sono di diritto inseriti nel contratto, anche in sostituzione delle clausole difformi apposte dalle parti.

[12] Fatta salva la prova della presentazione della dichiarazione di successione da parte degli eredi della parte deceduta, quale condizione per il pagamento o la restituzione delle somme depositate ex art. 48 d. lgs. 31 ottobre 1990, n. 346.

[13] Nei contratti di finanziamento si pensi alla richiesta stipula di polizza assicurativa contro i rischi di incendio e scoppio, al “consolidamento” dell’ipoteca fondiaria, ecc.

[14] Con la nota disputa sull’ammissibilità di dedurre in condizione l’adempimento del contratto.

[15] Legge 16 febbraio 1913 n. 89.

[16] Oltre ad eventuali illeciti del notaio il mancato deposito potrebbe astrattamente dipendere (quasi un caso di scuola) anche solo al fatto che egli abbia omesso d’informare le parti in merito alle nuove modalità di versamento del corrispettivo.