Il condominio non è un soggetto giuridico.
Non ha una personalità giuridica distinta dai singoli condomini che lo costituiscono.
Ha una capacità giuridica limitata alla gestione delle parti comuni dell’edificio stesso.
Il Condominio può stare in giudizio attraverso l’amministratore che lo rappresenta, per la tutela dei diritti e degli interessi comuni dei condomini.
Le obbligazioni assunte dall’amministratore condominiale in esecuzione di vincoli di legge ovvero delle delibere assunte dall’assemblea condominiale vincolano direttamente i singoli condomini nei limiti delle rispettive quote millesimali.
Tuttavia se è per vero che il Condominio non è un soggetto giuridico è anche vero che la giurisprudenza di merito e di legittimità in determinate circostanze considera il condominio o se si preferisce lo stabile condominiale alla stregua di un “consumatore” (si vedano CGUE C-329/19 del 02/04/2020 e Cassazione n. 14475/2019).
Quale consumatore il Condominio può accedere agli istituti del Codice della crisi e dell’insolvenza?
A parere di chi scrive no, atteso che gli istituti di tale Codice sono progettati per gestire la crisi economica di imprese e persone fisiche ed il condominio pur considerato, per taluni aspetti, alla stregua di un consumatore, non è un soggetto giuridico ma soprattutto non può mai assumere obbligazioni in proprio, atteso che gli effetti delle obbligazioni contratte dall’amministratore si riverberano sui singoli partecipanti al condominio (purché assunte dall’amministratore in esecuzione di obblighi di legge o di delibera condominiale).
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1. Il condominio consumatore
La Corte di Giustizia dell’Unione Europea, chiamata a pronunciarsi in via interpretativa sul ricorso pregiudiziale sollevato dal Tribunale di Milano, ha sancito, in data 2 aprile 2020, causa C-329/19, la possibilità di estendere la qualifica di consumatore come accolta dalla direttiva 93/13/CEE anche in favore del stabile condominiale ovvero del c.d. condominio, enteche, in ragione della normativa nazionale in essere, non può essere considerato soggetto giuridico dotato di personalità giuridica.
I giudici europei giungono a tale conclusione anche se il condominio “non rientra nella nozione di “consumatore” ai sensi dell’articolo 2, lettera b), della direttiva 93/13 atteso che gli Stati membri possono applicare le disposizioni di tale direttiva a settori che esulano dall’ambito di applicazione della stessa (…) a condizione che una siffatta interpretazione da parte dei giudici nazionali possa garantire un livello di tutela più elevato per i consumatori e non faccia venire meno le cogenti disposizioni dei trattati, di regolamenti e delle direttive.
In ragione del principio sopra espresso i Giudice della CGUE hanno concluso che, pur in assenza della condizione della natura di persona fisica in capo al condominio e alla luce della medesima esigenza di tutela propria sia della legislazione europea che di quella interna, la direttiva 93/13 e la sua proiezione nel Codice del consumo “… non ostano a una giurisprudenza nazionale che interpreti la normativa di recepimento della medesima direttiva nel diritto interno in modo che le norme a tutela dei consumatori che essa contiene siano applicabili anche a un contratto concluso con un professionista da un soggetto giuridico quale il condominio nell’ordinamento italiano, anche se un simile soggetto giuridico non rientra nell’ambito di applicazione della suddetta direttiva …”.
Di fatto la sentenza in questione ha confermato l’orientamento della giurisprudenza di legittimità italiana per il quale il Condominio è da considerarsi alla stregua di un consumatore applicando quindi al medesimo soggetto le tutele previste dal codice del consumo atteso che l’amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica, agisce come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanti persone fisiche operanti per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale (vedasi anche Cassazione 10679/15).
Possiamo quindi legittimamente concludere che il Condominio può essere considerato ai fini dell’applicazione delle dovute tutele quale consumatore a tutti gli effetti.
2. L’accesso del condominio quale consumatore alla procedura di cui all’articolo 67 CCII
Abbiamo già visto in altro approfondimento sul tema (Debiti promiscui del consumatore: può accedere al piano di ristrutturazione?) che “ … La ristrutturazione dei debiti del consumatore è una delle tre procedure di sovraindebitamento introdotte nel luglio 2022 dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza. E’ disciplinata dall’art. 67 e seguenti del Codice della crisi. La finalità della procedura è quella di ricollocare utilmente il cittadino/consumatore all’interno del sistema economico e sociale, senza il peso delle pregresse esposizioni. Come leggiamo nella relazione illustrativa con l’istituto in questione il debitore/consumatore si sottrae al giudizio ed all’approvazione dei creditori per sottoporsi unicamente alla valutazione del magistrato. …”
A fronte di quanto sopra per chi scrive il Condominio in quanto tale non può accedere agli istituti del CCII alla stregua di una persona giuridica o fisica.
Il limite all’accesso si sostanzia nelle natura giuridica dello stesso come definita dalla giurisprudenza di legittimità “ente di gestione sfornito di personalità giuridica” che se vale a consentirgli l’accesso agli istituti di tutela del codice del consumatore atteso che l’ente condominiale in quanto tale è costituito da soggetti giuridici (persone fisiche e giuridiche) che ivi sono presenti per scopi estranei all’attività di impresa o professionale non può diversamente consentirgli l’accesso all’istituto di cui all’articolo 67 o 268 del CCII atteso che gli stessi sono stati concepiti per poter gestire la crisi di persone giuridiche e fisiche che versano direttamente ed individualmente in condizioni di insolvenza o di crisi economica.
Il condominio, infatti, non è un soggetto economico né svolge attività economiche in proprio.
3. L’amministratore condominiale può, nell’ambito degli obblighi di legge in relazione al recupero degli oneri condominiali dai condomini morosi, applicare ai condomini morosi stessi gli istituti del CCII
A tal proposito ci viene in aiuto in tema di Liquidazione controllata il secondo comma dell’articolo 268 del CCII che dispone “ … quando il debitore è in stato di insolvenza, la domanda può essere presentata da un creditore anche in pendenza di procedure esecutive individuali …”.
Spesso capita che il condomino moroso, oltre a non liquidare gli oneri condominiali non riesca più a corrispondere correttamente il mutuo contratto per l’acquisto della propria abitazione indi per cui può capitare che l’insolvenza globale dello stesso superi la soglia dei cinquanta mila euro stabilita come limite minimo per poter accedere all’istituto della liquidazione controllata.
Questo rappresenta l’unico caso in cui l’amministratore condominiale possa quale rappresentante condominiale e nei limiti imposti alla sua figura dal codice civile in relazione al recupero degli oneri condominiali agire attivamente nei confronti di un condomino moroso attraverso uno degli istituti del codice della crisi.
Chiaramente l’amministratore potrà in tal modo agire se tale opportunità, concessa al creditore in quanto tale dal secondo comma dell’articolo 268 del CCII, sia corroborata e condizionata da un minor esborso in termini di spese per il recupero dell’onere e da un margine di recupero degli oneri condominiali più ampio rispetto a quanto accadrebbe con il recupero “tradizionale” dell’onere non liquidato dal debitore.
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