cos’è e come funziona l’usufrutto di un immobile #finsubitoagevolazioni

L’usufrutto di una casa è un istituto che, al giorno d’oggi, risulta conveniente sotto svariati punti di vista. In primis aiuta i proprietari a proteggere i diritti di proprietà, inoltre può essere trasferito e condiviso, essendo soggetto ad un sistema normativo particolarmente flessibile e adatto a più contesti. In ultimo è un ottimo stratagemma per pianificare la successione e a livello di tassazione può offrire diversi vantaggi fiscali.

In questo articolo spiegheremo tutto ciò che c’è da sapere sull’usufrutto della casa, dalla sua costituzione ad un’eventuale estinzione, specificando quali diritti e doveri appartengono al proprietario dell’immobile e quali all’usufruttuario.

Cos’è l’usufrutto?

Per comprendere cos’è l’usufrutto di una casa e come utilizzarlo al meglio, bisogna prima di tutto partire dal significato di questo termine. L’usufrutto di un immobile è dunque un diritto reale che consente a una persona di godere dei benefici di un immobile di proprietà di un’altra persona per un certo periodo di tempo o per tutta la vita dell’usufruttuario. L’usufrutto può essere concesso tramite un contratto tra le parti interessate o può essere istituito per legge o per disposizioni testamentarie.

L’usufruttuario ha il diritto di utilizzare l’immobile e di trarne vantaggio, ma il nudo proprietario mantiene alcuni diritti e ha il diritto di riprendere il controllo dell’immobile alla fine del periodo dell’usufrutto o alla morte dell’usufruttuario.

L’usufrutto si può costituire in diversi modi, da selezionare sulla base delle proprie necessità e bisogni. Tra i modi più comuni e utilizzati per la costituzione dell’usufrutto di un immobile troviamo:

• Convenzione tra le parti, ossia attraverso un accordo scritto tra il proprietario dell’immobile (nudo proprietario) e la persona che vuole usufruire dell’immobile (usufruttuario). Questo accordo deve essere redatto in forma scritta e registrato presso l’ufficio del registro immobiliare competente;
• Testamento, in cui il proprietario dell’immobile stabilisce che la proprietà deve essere trasferita all’usufruttuario per un periodo di tempo determinato o per tutta la vita di quest’ultimo;
• Legge, quando ad esempio l’usufrutto può essere concesso all’ex-coniuge di un defunto in base alle leggi sulla successione;
• Trasferimento della proprietà, quando il proprietario dell’immobile trasferisce la proprietà dell’immobile all’usufruttuario mantenendo per sé l’usufrutto dell’immobile;

In tutti i casi di costituzione dell’usufrutto, è necessario registrare l’atto di costituzione presso l’ufficio del registro immobiliare competente. Questo serve a garantire che l’usufrutto sia legalmente riconosciuto e sia opponibile a terzi. Inoltre, l’atto di costituzione deve contenere tutte le clausole e le condizioni che disciplinano i diritti e gli obblighi del nudo proprietario e dell’usufruttuario.

L’usufruttuario è colui che ha il diritto di godere di un immobile di proprietà di un’altra persona, detto proprietario, per un determinato periodo di tempo o per tutta la vita.

Diritti e doveri dell’usufruttuario e del proprietario dell’immobile

Nel momento in cui si costituisce un usufrutto, entrambe le parti in causa (ossia il proprietario dell’immobile e l’usufruttuario) acquistano sia diritti sia doveri, che dovranno rispettare per l’intera durata dell’istituto.

I doveri dell’usufruttuario includono:

• Il dovere di custodire l’immobile e di mantenerlo in buone condizioni, come se fosse il proprietario;
• Il dovere di pagare le spese ordinarie di manutenzione e di riparazione dell’immobile, a meno che il proprietario non si sia impegnato a farlo;
• Rispettare le disposizioni del proprietario riguardanti l’utilizzo dell’immobile;
• Rispettare il diritto del proprietario di visitare l’immobile, previo preavviso.

I diritti dell’usufruttuario includono:

• Il diritto di godere dell’immobile e di trarne i frutti, come i canoni di locazione o i proventi della vendita dei prodotti agricoli;
• Il diritto di poter affittare l’immobile o concederlo in comodato d’uso, salvo diversi accordi scritti con il proprietario;
• Il diritto di poter apportare alcune modifiche all’immobile, se necessarie per il suo godimento, previa autorizzazione del proprietario;
• Il diritto di poter vendere il proprio usufrutto, salvo diversi accordi scritti con il proprietario.

Il proprietario, invece, ha il diritto di disporre dell’immobile come meglio crede, salvo diversi accordi scritti con l’usufruttuario. I suoi doveri includono quello di rispettare il diritto dell’usufruttuario di godere dell’immobile e di non interferire con il suo godimento. Inoltre, il proprietario ha l’obbligo di mantenere l’immobile in buone condizioni, di pagarne le tasse e le spese ordinarie di manutenzione e di riparazione, se non ha stabilito diversamente con l’usufruttuario.

Chi deve pagare l’IMU?

Nell’usufrutto, l’IMU (Imposta Municipale Unica) è nella maggior parte dei casi pagata dall’usufruttuario.

Disposizioni specifiche, che variano di caso in caso, sono previste per spese ulteriori, come ristrutturazioni edilizie e agevolazioni fiscali. Per questo motivo, è importante verificare le specifiche del contratto di usufrutto o consultare un professionista del settore così da avere una risposta precisa in base alla situazione specifica.

L’usufrutto sulla casa dei genitori

L’usufrutto sulla casa dei genitori può essere istituito per diversi motivi. Ad esempio, può essere una soluzione per garantire l’assistenza ai genitori anziani, oppure può essere una forma di donazione indiretta, che consente ai figli di usufruire della casa dei genitori senza dover acquistare un’altra casa. La donazione da parte dei genitori verso i figli con riserva di usufrutto, naturalmente, è il caso più comune.

La donazione di una casa ai figli con riserva di usufrutto è un atto che consente ai genitori di trasferire la proprietà della casa ai propri figli, mantenendo tuttavia il diritto di usufrutto sulla stessa. In pratica, i genitori continuano a vivere nella casa e a utilizzarla come se fossero ancora i proprietari, ma trasferiscono la proprietà ai figli, che ne diventano i nuovi proprietari. I genitori possono dunque continuare a vivere nella casa fino alla loro morte (usufrutto vitalizio), senza doversi preoccupare di eventuali problemi relativi alla proprietà, come il trasferimento di proprietà in caso di vendita della casa.

La donazione con riserva di usufrutto comporta alcuni obblighi e doveri speciali sia per i genitori che per i figli. In primo luogo, i genitori che fanno la donazione con riserva di usufrutto sulla casa devono continuare a pagare le tasse e le spese relative alla casa, come l’IMU (Imposta Municipale Unica) e le utenze.

Se una madre è usufruttuaria e i figli sono i nuovi proprietari, pertanto, non si può dire che la prima goda di un usufrutto gratuito dell’immobile. Lo stesso vale se dei nonni vogliono intestare la propria casa ai nipoti minorenni, mantenendone l’usufrutto.

I figli, invece, diventano i nuovi proprietari della casa, ma non possono utilizzarla finché i genitori non estinguono il diritto di usufrutto. In pratica, i figli non possono vendere la casa o utilizzarla come garanzia per un prestito bancario fino a quando i genitori non decidono di rinunciare al diritto di usufrutto. In caso di successione dei genitori, inoltre, la casa fa parte della successione e i figli proprietari dovranno dividere la proprietà con gli altri eredi, se presenti.

Cosa succede nell’usufrutto vitalizio in caso di morte del beneficiario?

In caso di usufrutto, il diritto di proprietà dell’immobile viene sempre diviso in due parti: il diritto di usufrutto e il diritto di nuda proprietà. In caso di morte dell’usufruttuario, il diritto di usufrutto si estingue e l’immobile torna a essere di proprietà del nudo proprietario. In questo caso, il nudo proprietario può decidere di mantenere l’immobile o di venderlo, usufruendo del ricavato della vendita.

Tuttavia, è importante sottolineare che l’usufruttuario può decidere di nominare un proprio erede universale che subentri al diritto di usufrutto alla sua morte. In questo caso, il diritto di usufrutto non si estingue ma passa all’erede universale nominato dall’usufruttuario.

In ogni caso, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista del settore o stipulare un atto notarile per avere una consulenza personalizzata e verificare la situazione specifica. In questo modo, sarà possibile conoscere con precisione i diritti e i doveri delle parti coinvolte e adottare le decisioni più appropriate e convenienti.

Qual è il valore dell’usufrutto e come si calcola?

Per calcolare il valore del diritto di usufrutto, si utilizzano le tabelle di capitalizzazione che forniscono i coefficienti da applicare al valore dell’immobile in base all’età dell’usufruttuario. Ad esempio, se un immobile di valore 200.000 euro viene concesso in usufrutto a una persona di 65 anni per una durata di 15 anni, si può utilizzare una tabella di capitalizzazione per determinare il valore del diritto di usufrutto. Il calcolo cambia notevolmente nel caso di usufrutto a termine.

Se il coefficiente di capitalizzazione indicato dalla tabella per un usufrutto di 15 anni per una persona di 65 anni è del 10%, il valore del diritto di usufrutto sarà pari a 20.000 euro all’anno (200.000 x 10%). Il valore del diritto di usufrutto può essere utilizzato per calcolare l’ammontare di imposte come l’IMU e per stabilire il canone di affitto di un immobile dato in locazione con diritto di usufrutto.

È importante notare che i coefficienti di capitalizzazione possono variare di anno in anno in base al tasso di interesse attualmente in vigore e ad altri fattori che influenzano il mercato immobiliare. Il coefficiente delle tabelle 2023, ad esempio, è diverso rispetto a quello delle tabelle 2022. La tabella dell’usufrutto di un immobile aggiornata al 2023 prevede i seguenti valori.

Estinzione, cancellazione e rinuncia all’usufrutto

L’usufrutto può essere, secondo le normative e leggi vigenti, estinto, cancellato o se ne può fare rinuncia.

L’estinzione dell’usufrutto avviene quando il diritto di usufrutto si estingue per effetto di legge o di un evento previsto nel contratto. Ad esempio, l’usufrutto si estingue quando l’usufruttuario muore o quando il termine dell’usufrutto previsto nel contratto giunge al termine.

La cancellazione dell’usufrutto si ha invece quando il proprietario del bene fa valere i propri diritti e recupera il pieno possesso del bene. Ciò può accadere quando l’usufruttuario utilizza il bene in modo improprio o viola le clausole del contratto.

La rinuncia dell’usufrutto, infine, avviene quando l’usufruttuario decide di rinunciare volontariamente al proprio diritto di usufrutto. In questo caso il proprietario del bene recupera il pieno possesso del bene e può disporne come meglio crede.

L’estinzione, la cancellazione e la rinuncia dell’usufrutto sono tre situazioni che comportano il recupero del pieno possesso del bene da parte del proprietario. Si comprende dunque quanto sia importante stipulare attentamente le clausole del contratto, anche in previsioni di simili sviluppi.

Usufrutto di una casa in sintesi: vantaggi e svantaggi

Per concludere l’articolo, riassumiamo di seguito i principali pro e contro del concedere una casa in usufrutto. I vantaggi sono:

• Uso del bene, poiché l’usufruttuario ha il diritto di utilizzare e godere del bene come se fosse il proprietario. Ad esempio, se l’usufrutto è su una casa, l’usufruttuario può viverci o affittarla a terzi;
• Reddito, perché se l’usufrutto è su un bene che produce reddito, come un immobile a reddito o una proprietà agricola, l’usufruttuario ha il diritto di raccogliere i frutti e ricevere il reddito generato dal bene;
• Vendita dell’usufrutto, dal momento che l’usufruttuario ha il diritto di vendere il proprio usufrutto a un’altra persona, il che può essere utile se l’usufruttuario ha bisogno di liquidità o non ha più bisogno del bene;
• Protezione del bene, in quanto l’usufrutto può essere utile per proteggere un bene da eventuali creditori del proprietario. Ad esempio, se il proprietario ha debiti, i creditori non possono sequestrare il bene perché l’usufruttuario ha il diritto di godere del bene;
• Riduzione delle spese, dal momento che l’usufruttuario può essere responsabile per le spese di manutenzione e riparazione del bene, il che può ridurre i costi a carico del proprietario.

D’altra parte l’usufrutto presenta anche alcuni svantaggi, ossia:

• Limitazioni all’uso del bene, perché l’usufruttuario ha il diritto di godere del bene, ma deve farlo nel rispetto delle limitazioni imposte dal proprietario. Ad esempio, il proprietario può vietare l’uso del bene per scopi commerciali o vietare le modifiche strutturali;
• Obblighi fiscali, dal momento che secondo le clausole stipulate l’usufruttuario può essere responsabile per il pagamento di alcune tasse, come le tasse sulle proprietà e le tasse sul reddito generato dal bene;
• Durata limitata. L’usufrutto ha una durata limitata, che può essere stabilita per un periodo di tempo determinato o per tutta la vita dell’usufruttuario;
• Rischi dell’usufrutto, poiché l’usufruttuario assume il rischio di perdere l’usufrutto se viola le limitazioni imposte dal proprietario o se non paga le tasse dovute. Inoltre, l’usufruttuario potrebbe perdere il diritto di godere del bene se il proprietario decide di vendere il bene o di revocare l’usufrutto;
• Problemi in fatto di eredità. Se il proprietario muore, i diritti dell’usufruttuario potrebbero essere limitati dalla volontà del nuovo proprietario o dalle leggi sulla successione ereditaria.

FAQ

Che cos’è l’usufrutto di un immobile?

L’usufrutto di un immobile è un diritto reale di godimento che consente a una persona (l’usufruttuario) di utilizzare un immobile che appartiene ad un’altra persona senza tuttavia diventarne il proprietario. L’usufruttuario ha il diritto di godere dell’immobile e di ricavare i frutti e i redditi derivanti dall’immobile stesso, ma non può venderlo o modificarne la destinazione d’uso.

Chi può costituire un usufrutto su un immobile?

L’usufrutto può essere costituito da un privato o da un ente pubblico o privato. Il proprietario dell’immobile può costituire l’usufrutto su di esso in favore di un familiare, di un conoscente o di un ente pubblico. È importante che il contratto di costituzione dell’usufrutto sia redatto in modo preciso e dettagliato, specificando le modalità di utilizzo dell’immobile da parte dell’usufruttuario e le responsabilità del proprietario (es. chi deve pagare le tasse).

Quali sono le tasse e le imposte da pagare in caso di usufrutto di un immobile?

In caso di usufrutto di un immobile, l’usufruttuario è tenuto a pagare l’IMU (Imposta Municipale Unica) e le altre imposte locali relative all’immobile. L’importo da pagare dipende dal valore dell’immobile e dalla durata dell’usufrutto.