Decreto Salva Casa: come cambia il Testo Unico Edilizia #finsubitoagevolazioni

Il disegno di legge di conversione del Decreto Salva Casa interviene sotto plurimi aspetti a modificare le regole edilizie e lo stesso Testo Unico Edilizia.

Il testo approvato definitivamente dalla Camera e che il Senato non ritoccherà più, opera su più fronti, a partire dalla sanatoria semplificata per le difformità parziali e anche, dopo il passaggio parlamentare, per le difformità essenziali, con l’obiettivo di superare le differenze regionali.

La nuova sanatoria per le difformità parziali e totali

In particolare, come precisato dal dossier ufficiale della Camera, vengono individuate due tipologie di accertamento di conformità in sanatoria, differenziando:

• gli interventi eseguiti in assenza, totale difformità o in variazione essenziale dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire di cui all’articolo 23 del TUE, per i quali, in quanto fattispecie di maggiore gravità, continua a permanere l’attuale regime della doppia conformità urbanistica ed edilizia, ossia della necessità di rispettare la normativa prevista sia all’epoca della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda (articolo 36);
• gli interventi in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa al permesso di costruire nonché quelli realizzati in assenza o in difformità dalla SCIA “semplice” di cui all’articolo 22 del TUE, per i quali vi è il superamento della doppia conformità: si prevede che è sufficiente provare la conformità urbanistica ad oggi (ossia al momento della presentazione della domanda) e la conformità edilizia (normativa tecnica) all’epoca della realizzazione dell’intervento (nuovo articolo 36-bis).

Nei casi di difformità parziali si introduce la cd. sanatoria condizionata, in base alla quale il Comune può subordinare il rilascio del permesso/SCIA in sanatoria all’esecuzione di interventi per rendere l’opera conforme alla normativa tecnica, edilizia, igienico sanitaria, nonché alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.

Per ottenere la sanatoria, è necessario il pagamento del doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile in seguito agli interventi (importi compresi fra 1.032 e 10.328 €).

Inoltre, si interviene sull’art.37 del TUE, estendendo la procedura di nuova sanatoria agli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA: anche in questi casi opera il nuovo regime in merito all’eliminazione della «doppia conformità» lasciando in questo caso invariata la sanzione pecuniaria prevista dalla normativa vigente.

Lo stato legittimo degli immobili

Il provvedimento interviene poi in materia di stato legittimo degli immobili, stabilendo che le irregolarità presenti sulle parti comuni o quelle in un singolo appartamento non bloccheranno gli interventi edilizi in corso in un appartamento o sulle parti comuni.

Da evidenziare che dal 24 maggio 2024, come disposto dal DL 69/2024, lo stato legittimo è rappresentato non più dalla coesistenza di quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e di quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, ma alternativamente da uno dei due titoli abilitativi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Inoltre, lo stato legittimo determinato dall’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

Altezze e superfici minime

Cambia anche l’abitabilità degli edifici: si potranno ottenere per altezze di 2.40 metri (non più 2.70) e per superfici di 20 e 28 metri rispettivamente per gli appartamenti dove vivono 1 e 2 persone (il limite standard era di 28 e 38), con asseverazioni delle conformità da parte di un progettista abilitato, ma solo se abbinate a interventi di recupero indirizzati al miglioramento sanitario-igienico dell’immobile. In mancanza, i limiti restano quelli di prima.

Altra novità è l’inserimento, in edilizia libera, delle pergole bioclimatiche, mentre, come disposto dal primo testo, rientrano tra gli interventi non necessitanti di titolo abilitativo le VePA sui porticati, con alcune limitazioni.

Cambi destinazione d’uso

Per quel che riguarda i cambi di destinazione d’uso, si consentono – con la SCIA – anche quelli con opere, estendendo la portata delle disposizioni originarie.

Nello specifico, viene chiarito che:

• sono considerati cambi d’uso senza opere quelli con attività di edilizia libera;
• i cambi di destinazione d’uso saranno consentiti sia senza opere che con opere;
• i piani urbanistici potranno consentire i cambi di destinazione d’uso di primi piani e seminterrati, allorquando ciò sia consentito dalla legislazione regionale.

Tolleranze costruttive fino al 6%

Si amplia anche la regola sulle tolleranze costruttive, che possono arrivare sino al 6% delle misure previste nel permesso di costruire (o nella SCIA) per gli immobili con superficie sotto i 60 metri quadrati.

Sanatoria per opere ante 1977

Infine, si introduce la regolarizzazione delle varianti in difformità dal titolo rilasciato prima della c.d. legge Bucalossi (legge n.10 del 28 gennaio 1977): sarà possibile sanare le varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo possono essere regolarizzati alle seguenti condizioni:

• il titolo deve essere stato rilasciato prima della entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (c.d. legge Bucalossi);
• gli interventi in questione non sono riconducibili ai casi previsti dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 sulle tolleranze costruttive.

L’accertamento dell’epoca di realizzazione della variante stabilendo che tale epoca:

• è provata mediante la documentazione (prevista dall’art. 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo, del D.P.R. 380/2001) per la determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare;
• oppure, nei casi in cui sia impossibile accertarla mediante la documentazione sopra menzionata, è attestata dal tecnico incaricato con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità.

La regolarizzazione avverrà mediante presentazione di una SCIA e il pagamento di una sanzione pecuniaria.

Sottotetti

Si consente, a determinate condizioni, il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini.