come cambiano le regole con il decreto Salva Casa  #finsubitoagevolazioni

Mancano ormai pochi passaggi per completare il percorso del provvedimento alla Camera dei Deputati. Conclusi i lavori in Commissione Ambiente, il disegno di legge passerà all’Aula a partire da domani. La prossima settimana sarà il turno del Senato, con pochi giorni di anticipo rispetto alla scadenza prevista per la conversione, fissata al 28 luglio prossimo.

Tra le tante novità contenute nel decreto Salva Casa vengono modificate anche le modalità dei cambi di destinazione d’uso degli immobili, abbassando le altezze e le superfici minime necessarie per ottenere l’abitabilità. Le modifiche sono state approvate dalla Commissione Ambiente della Camera, con l’obiettivo di rendere abitabili una serie di immobili che fino ad ora non avevano i requisiti necessari per essere destinati a residenze.

La modifica introdotta si propone di operare una revisione strutturale dei requisiti di abitabilità, orientandosi verso le esigenze espresse da imprese e progettisti. Secondo questi ultimi, i requisiti stabiliti nel 1975 risultano ormai obsoleti e non adeguati alle attuali necessità di riutilizzo degli spazi urbani. Con queste modiche viene superata, in parte, una vecchia norma datata 1975, considerata dai tecnici, ormai anacronistica.

Riduzione delle altezze e superfici minime

Gli emendamenti al decreto Salva Casa prevedono che, mantenendo il rispetto dei requisiti igienico-sanitari, il progettista possa asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nei seguenti casi:

• locali con un’altezza minima interna di 2,40 metri;
• monolocali per una persona con una superficie minima di 20 metri quadrati (inclusi i servizi) e per due persone di 28 metri quadrati.

Condizioni per l’abitabilità

Perché questi immobili possano essere dichiarati abitabili, è necessario rispettare alcune condizioni:

• i locali devono essere situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
• l’asseverazione deve essere accompagnata da un progetto di ristrutturazione che garantisca adeguate condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili con una sufficiente ventilazione naturale. Questo deve essere favorito dalle dimensioni e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

In assenza di tali condizioni, restano in vigore i vecchi limiti:

• altezza minima interna di 2,70 metri;
• superficie minima dei monolocali per una persona di 28 metri quadrati e per due persone di 38 metri quadrati.

Cambi di destinazione d’uso senza opere

Il decreto Salva Casa ridefinisce il concetto di cambio di destinazione d’uso senza opere. Fino ad oggi, questo significava non svolgere alcun tipo di lavoro funzionale al nuovo utilizzo dell’immobile. Ora, il decreto Salva Casa include nel cambio di destinazione d’uso senza opere le variazioni accompagnate da lavori in regime di edilizia libera.

Con le modifiche approvate diventa ancora più semplice modificare la destinazione d’uso delle unità immobiliari perché le semplificazioni previste dal Decreto Legislativo si applicheranno anche se sono previste opere edilizie. Nello specifico, il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare, con o senza opere, è sempre consentito all’interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

Sarà sempre consentito il cambiamento di destinazione d’uso, con o senza interventi edilizi, tra le seguenti categorie funzionali: 

• residenziale; 
• turistico-ricettiva; 
• produttiva; 
• direzionale e commerciale. 

Questo sarà possibile solo se l’unità immobiliare si trovi in edifici situati nelle zone A), B) e C) del DM 1444 del 1968, oppure in zone equivalenti definite dalle leggi regionali, nel rispetto delle normative settoriali. Inoltre, gli strumenti urbanistici comunali possono stabilire condizioni specifiche.

Per le unità immobiliari al primo piano fuori terra o seminterrate, il cambio di destinazione d’uso è regolato dalla legislazione regionale. Questa disciplina prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare zone specifiche dove le nuove semplificazioni sui cambi di destinazione si applicano anche a queste unità immobiliari.

Recupero dei sottotetti anche in deroga alle distanze minime

Un ulteriore emendamento al Dl Salva-casa, approvato in commissione Ambiente, mira a facilitare il recupero dei sottotetti, permettendo che tale intervento avvenga, entro i limiti e secondo le procedure stabilite dalla legge regionale, anche quando non  vengano rispettate le distanze minime tra gli edifici e dai confini. Tuttavia, devono essere osservate alcune condizioni:

1. Rispettare i limiti di distanza vigenti al momento della costruzione dell’edificio;
2. Non apportare modifiche alla forma e alla superficie del sottotetto, mantenendone i limiti definiti dalle pareti perimetrali;
3. Rispettare l’altezza massima dell’edificio approvata dal titolo edilizio originario.