Casa, addio ai mutui agevolati per i giovani? Averli è sempre più difficile. Ecco le banche che li offrono ancora #finsubitoagevolazioni

L’offerta di mutui agevolati per gli under 36 è sempre meno ricca e nei prossimi mesi rischia di scomparire del tutto. In quanto beneficiari prioritari del fondo garanzie mutui prima casa gestito da Consap, i giovani fino ai 36 anni dovrebbero avere la possibilità di ottenere un mutuo, per un importo che non eccede i 250 mila euro, a condizioni agevolate. La legge offre un sostegno nel pagamento degli interessi: prevede che questi mutui abbiano un tasso annuo effettivo globale (Taeg) inferiore al tasso effettivo globale medio (Tegm) rilevato trimestralmente da Banca d’Italia e determinato guardando i due trimestri precedenti. Ovvero, che siano scontati rispetto ai mutui standard. 

Attualmente – fino alla fine del terzo trimestre – il Taeg per il tasso fisso è del 2,15%, mentre il tasso variabile (e il variabile con il cap) è del 2,23%. Questi valori rappresentano le soglie massime vigenti per le erogazioni del trimestre. Sono state eleborate sulla base delle rilevazioni effettuate tra gennaio e marzo di quest’anno dalla Banca d’Italia. I prestiti agevolati possono essere di due tipi: entro l’80% del valore dell’operazione, oppure oltre l’80%. Ci sono naturalmente differenze perché per una banca il rischio sale in proporzione a quanto prestano.

Quali sono le banche che offrono mutui under 36 con garanzia Consap? 

“Se andiamo a guardare cosa offre il mercato in termini di mutui assistiti dal fondo Consap, vediamo che per i giovani che vanno a richiedere oltre l’80% del prezzo di acquisto di un immobile, di fatto l’unica offerta è quella a tasso variabile di Intesa Sanpaolo (con un Taeg all’1,92%). Non esistono altre tipologie di offerta attive, quindi non si trova nulla a tasso fisso“, spiega Guido Bertolino, analista dell’Osservatorio MutuiSupermarket.it, motore di ricerca e comparazione mutui gestito da FairOne. 

 Per quanto riguarda invece i giovani che vanno a richiedere mutui entro l’80% – che quindi chiedono non più di 160 mila euro per una casa che ne costa 200 mila – ci sono ancora varie proposte da parte delle banche, continua Bertolino. Oltre Intesa Sanpaolo (Taeg dell’1,94%) c’è il gruppo Credem (Taeg dell’1,54%). “Parliamo, però, sempre solo esclusivamente di mutui a tasso variabile, perché purtroppo per tassi fissi ad oggi il Taeg viaggia oltre il 3%, quindi sono ben oltre la soglia definita per legge”.

E per quanto riguarda le offerte di mutui a tasso variabile col cap? Si tratta di mutui il cui tasso d’interesse varia in base all’andamento dell’Euribor – cioè il tasso di riferimento tra le banche – che, però, non può superare una certa soglia (il “cap” appunto). In questo modo il mutuatario sa che pagherà al massimo una certa rata, all’aumentare dei tassi, ma non oltre un importo massimo deefinito al momento della sottoscrizione del mutuo. “I mutui variabili con il cap hanno avuto fino a luglio e ad agosto offerte garantite dal fondo Consap, ma anche in questo caso di fatto a oggi non c’è più nessuna offerta, perché i tassi sono saliti troppo. Le migliori proposte a oggi sono senza garanzia Consap e viaggiano con un Taeg tra il 2,7% e 3%”, spiega ancora Bertolino. Sono offerte valide sia per mutui entro o oltre l’80% del valore della casa.

Ma perché l’offerta di mutui agevolati è così bassa? E che c’entra la Bce?

“A settembre stiamo assistendo a una contrazione dell’offerta di mutui garantita dal fondo Consap, perché causa dell’aumento degli tassi  usati dalle banche per scambiarsi il denaro (Irs e Euribor), i tassi proposti ai clienti dagli istituti di credito superano la soglia del Taeg fissato per legge e di conseguenza per le banche non è più conveniente offrirli”, dice Bertolino. Da inizio anno i tassi sono in crescita: quello a tasso fisso – Irs – a 20 anni a gennaio era a 0,6% e oggi è attorno al 2,48%. L’indice di riferimento dei tassi variabili, l’Euribor a tre mesi, è passato invece un valore negativo di -0,56% (causato dai tassi sottozero della Bce) al valore attuale dell’1%. Si tratta di tassi cosiddetti “nominali” ai quali va sommato lo spread, cioè il ricarico che le banche applicano al cliente finale. Il tasso finale, il Taeg, comprende questi elementi e altre spese ulteriori come le istruttorie eccetera. 

L’aumento del costo del denaro è legato alla scelta della Banca Centrale Europea di ìaumentare i tassi ufficiali per contrastare l’inflazione, facendo così salire il costo del denaro (ovvero il costo degli interessi che imprese e famiglie devono pagare sui loro prestiti alle banche). 

I giovani under 36 sono impossibilitati a comprare casa?

Alcuni istituti, pur senza la garanzia Consap, offrono comunque ai giovani che vogliono sottoscrivere un mutuo spese di istruttoria ridotte. “L’offerta under 36 è sempre un po’ più conveniente”, afferma Bertolino. Intesa Sanpaolo ha un’offerta di questo tipo e anche Bnl – pur non aderendo al fondo Consap – ha lanciato alla fine del 2021 un’offerta agli under 36 con spese di istruttoria ridotte e tassi agevolati. “Il problema”, prosegue Bertolino, “è però che, in assenza della garanzia del fondo Consap, è molto più complicato ottenere un mutuo perché le banche chiedono ai giovani le normali garanzie per i mutui standard. Di conseguenza è molto probabile che venga richiesta la garanzia dei genitori, cosa che la garanzia del fondo Consap vietava assolutamente”. 

Sarà possibile in futuro avere un’offerta under 36 più ricca?

Un cambio della normativa sui mutui giovani, secondo l’esperto, è auspicabile. Se si guarda alla curva dei futures sull’Euribor di fatto i mercati si aspettano ancora due aumenti consistenti dei tassi di interesse da parte della Bce e poi una stabilità del costo del denaro a livelli più alti di quelli cui siamo stati abituati negli ultimi anni. 

“A fine mese la Banca d’Italia pubblicherà le nuove soglie del Taeg valide dal 1 ottobre. “Dato che le soglie dei mutui garantiti sono determinate guardando i due trimestri precedenti, di fatto le erogazioni dal prossimo mese probabilmente saranno ben poche e ancora meno lo saranno all’inizio del 2023, a meno di un intervento normativo”. Era successo a maggio del 2011: a causa dell’impennata del costo del denaro (legato alla crisi del debito), in una notte fu cambiata la normativa dell’usura determinando soglie più ragionevoli, in modo da consentire alle banche le erogazioni. In quel momento la decisione aveva un impatto ben più importante: il rischio era quello che si bloccasse l’intero mercato del credito. (riproduzione riservata)