Al netto di nuove modifiche che potrebbero arrivare nelle
prossime settimane stravolgendo un corpo normativo già mutato 34
volte in 4 anni, a partire dal 17 febbraio 2023 (con il Decreto
Legge n. 11/2023) e dal 30 marzo 2024 (con il Decreto Legge n.
39/2024), e con qualche piccola eccezione per i territori
terremotati, per tutti i nuovi interventi di superbonus non è
più possibile utilizzare le opzioni alternative alla detrazione
diretta (sconto in fattura e cessione del credito).
Oltretutto, il 31 dicembre 2023 è terminata l’epoca del
superbonus per alcuni dei principali soggetti che lo hanno
utilizzato in questi anni (gli interventi sulle unifamiliari e le
unità immobiliari autonome e funzionalmente indipendenti).
Superbonus e condomini
Tra i soggetti beneficiari che potranno continuare ad utilizzare
il superbonus fino al 31 dicembre 2025 (con il decalage di
aliquota), vi sono quelli cui all’art. 119, comma 9, lettera a) del
Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), ovvero:
- i condomini (anche minimi);
- le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di
impresa, arti e professioni, proprietarie o comproprietarie con
altre persone fisiche di edifici composti da due a quattro unità
immobiliari distintamente accatastate.
Fino al 16 febbraio 2023, nonostante le difficoltà del mercato
ad assorbire nuovi crediti fiscali, la maggior parte degli
interventi è stata avviata con contratti che prevedevano lo sconto
in fattura e/o cessione del credito. Una condizione fondamentale
che, unita all’aliquota del 110%, ha fatto decadere uno degli
obblighi più importanti previsti dal codice civile per i
condomini.
Il fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria e
innovazione
L’art. 1135, comma 1, numero 4) del Codice Civile definisce i
compiti dell’assemblea dei condomini, tra i quali vi è l’obbligo di
costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei
lavori prima dell’avvio di opere di manutenzione straordinaria e
innovazioni.
Viene anche previsto che “se i lavori devono essere eseguiti
in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in
funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può
essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
Un inciso che, complice l’aliquota del superbonus al 110% e il
meccanismo delle opzioni alternative alla detrazione diretta, ha
fatto venir meno l’obbligo di costituzione del fondo speciale.
Cosa è cambiato tra il 2023 e il 2025
A partire dal 2023, a seguito del Decreto Legge n.
177/2022 (Decreto Aiuti-quater), i condomini che non fossero
riusciti:
- ad approvare la delibera di esecuzione dei lavori entro il
18/11/2022 e presentare la CILAS entro il 31/12/2022; - oppure ad approvare la delibera di esecuzione dei lavori tra il
19/11 e il 24/11/2022 e presentare la CILAS entro il
25/11/2022;
sono stati coinvolti dalla rimodulazione dell’aliquota del
superbonus che è diminuita al 90% sulle spese sostenute nell’anno
2023.
Come previsto all’art. 119, comma 8-bis del Decreto Rilancio, i
condomini possono, comunque, accedere al superbonus con
aliquota:
- al 70% sulle spese sostenute nel 2024;
- al 65% sulle spese sostenute nel 2025.
Come anticipato, il D.L. n. 11/2023 ha operato una prima stretta
sul meccanismo delle opzioni alternative, consentendone l’utilizzo
ai condomini con CILAS presentata entro il 16 febbraio 2023. Con il
D.L. n. 39/2023 (in corso di conversione in legge) è arrivata una
ulteriore stretta ed è stato previsto che non è sufficiente aver
presentato la CILAS entro questa data ma serve anche che entro il
30 marzo 2024 “siano state sostenute spese, documentate da
fattura, per lavori già effettuati” (condizione che
probabilmente sarà meglio definita nel corso della conversione in
legge del Decreto Legge).
Cosa cambia per i condomini
Nel passaggio dell’aliquota al 90% è tornata prepotentemente
d’attualità la costituzione del fondo speciale di cui al citato
art. 1135 del codice civile.
Nel caso, infatti, di un intervento che prevede anche un minimo
esborso da parte del condominio, sarà impugnabile dal singolo
condomino la delibera di esecuzione dei lavori senza la preventiva
costituzione del fondo speciale a copertura delle spese da
sostenere.
Un rischio plausibile anche in considerazione che per gli
interventi di superbonus l’art. 119, comma 9-bis del Decreto
Rilancio prevede una deroga espressa alle normali procedure di
approvazione dei lavori in condominio. È, infatti, previsto che le
deliberazioni dell’assemblea del condominio ad oggetto
l’approvazione degli interventi di superbonus sono valide se
approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza
degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Una
maggioranza semplificata che, naturalmente, taglia fuori molti
“dissidenti” che faranno di tutto per rendere nulla la delibera
(soprattutto quando ve ne sono le motivazioni come la mancata
costituzione del fondo speciale).
Si ricorda, infine, che nel caso di approvazione di una delibera
che ha accesso al superbonus 110% e pur avendo un contratto che
prevede lo sconto in fattura, se i lavori non sono cominciati entro
il 30 marzo 2024, non si potrà più accedere al meccanismo delle
opzioni alternative ed è consigliabile che il condominio si attivi
per l’approvazione di una nuova delibera.
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