Decreto Salva Casa: ecco la relazione illustrativa #finsubitoagevolazioni

Benché sia opportuno attendere qualche giorno prima di
considerazioni definitive, il Decreto Salva Casa è ormai prossimo
alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale e il testo del
provvedimento non si discosterà più di tanto rispetto a quello
approvato dal Consiglio dei Ministri dello scorso 24 maggio
2024.

Per comprendere meglio la ratio di questo provvedimento è
certamente utile visionare la relazione illustrativa allegata allo
schema di decreto legge che si riporta di seguito.

Pertanto, le previsioni in esame muovono, per un verso,
dall’interesse pubblico e privato alla riqualificazione e alla
valorizzazione economica degli immobili e delle unità immobiliari
interessate da lievi difformità e, per altro verso, dall’interesse
dell’intero ‘settore casa’ e del mercato delle abitazioni,
nell’ottica del pieno utilizzo degli immobili e delle unità
immobiliari che non sono pienamente commerciabili a causa di
rigidità amministrative non sorrette da reali esigenze di tutela
dell’interesse pubblico.

Alla luce di quanto rappresentato, le disposizioni mirano alla
salvaguardia dell’interesse alla celere circolazione dei beni,
consentendo il recupero e la rigenerazione edilizia, mediante
l’adozione di misure di semplificazione volte a favorire, inter
alia, la regolarizzazione delle cd. ‘lievi difformità
edilizie’.

In particolare, appare utile evidenziare l’urgenza
dell’intervento volto a fornire risposte ai problemi amministrativi
evidenziati da molte realtà locali e alle problematiche segnalate
dagli operatori di settore, che testimoniano una preoccupante
alterazione delle ordinarie dinamiche dei prezzi degli alloggi
anche in ragione della difficoltà di dimostrare lo stato legittimo
dell’immobile per problemi legati alla frammentazione della
normativa e ai ritardi amministrativi.

Appare, pertanto, concreta e attuale la necessità di rimuovere
situazioni di incertezza giuridica in merito allo stato di
legittimità degli immobili con riferimento alle cd. ‘lievi
difformità’ e di garantire il legittimo affidamento dei privati
proprietari di immobili rispetto a difformità edilizie a vario
titolo tollerate dall’ordinamento, che, tuttavia, non consentono di
dimostrare lo stato legittimo dell’immobile.

In particolare, trattasi di difformità che spesso rallentano le
operazioni di compravendita, in alcuni casi arrivando addirittura a
comprometterle. È di tutta evidenza che trattasi di un enorme
capitale immobilizzato e improduttivo: tali immobili, formalmente
irregolari, non sono suscettibili di interventi di
riqualificazione, impedendo così la valorizzazione del patrimonio
immobiliare nazionale e il supporto alle ristrutturazioni.

Alla luce di quanto dianzi rappresentato, appare opportuno
chiarire il perimetro delle cd. lievi difformità oggetto
dell’intervento normativo. Trattasi, in particolare:

• delle difformità cd. “formali”, derivanti da incertezze
  interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione
  dello stato legittimo dell’immobile;
• delle difformità edilizie interne (cd. “tolleranze”),
  risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati
  dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o
  segnalazione, rendendo oggi difficile comprovare lo stato legittimo
  dell’unità immobiliare;
• delle difformità che potevano essere sanate all’epoca di
  realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della
  disciplina della cd. “doppia conformità” che, richiedendo la
  conformità alla disciplina edilizia vigente sia al momento di
  realizzazione dell’intervento sia al momento della richiesta del
  titolo, non consentono di conseguire il permesso o la segnalazione
  in sanatoria per moltissimi interventi qualificati come parziali
  difformità, risalenti nel tempo, pur se conformi agli standard
  urbanistici.

Al riguardo, preme sottolineare l’importanza di mantener
distinte le predette lievi difformità dalle ipotesi di abuso più
gravi consistenti in interventi eseguiti in totale difformità dal
permesso di costruire o di SCIA straordinaria, ovvero in assenza di
tale titolo, ovvero di variazioni essenziali al progetto approvato.
In relazione a questi ultimi, non oggetto del presente intervento
normativo, rimangono immutate le misure di prevenzione e di
sanzione di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno
2001, n. 380, recante testo unico delle disposizioni legislative e
regolamentari in materia edilizia (di seguito “TUE”).

A ciò si aggiunga l’aggravio amministrativo a carico degli
uffici delle amministrazioni comunali competenti che, a causa della
frammentarietà della disciplina di settore, non riescono a fornire
risposte in tempi certi alle richieste di accertamento dello stato
legittimo.

Le misure previste non determinano incrementi di oneri
amministrativi ma, al contrario, mirano a semplificare le procedure
per le difformità regolate dalle presenti disposizioni. Questa
scelta si è imposta anche in considerazione della sussistenza di un
già notevole carico di lavoro in capo agli uffici comunali.

Alla luce di quanto sopra rappresentato, il presente
decreto-legge:

• apporta modifiche puntuali al decreto del TUE (articolo 1,
  comma 1), avendo riguardo alle seguenti tematiche:
  • edilizia libera (comma 1, lettera a));
  • stato legittimo degli immobili (comma 1, lettera b));
  • mutamento della destinazione d’uso in relazione a singole unità
    immobiliari (comma 1, lettera c));
  • sorte delle opere acquisite dal Comune eseguite in assenza di
    permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni
    essenziali, (comma 1, lettera d));
  • tolleranze costruttive (comma 1, lettera e));
  • superamento della cd. doppia conforme, limitatamente alle
    parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione
    certificata di inizio attività di cui all’articolo 34, nonché alle
    ipotesi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di
    inizio attività di cui all’articolo 37 (comma 1, lettere f) e
    g));
• introduce una disposizione sulle entrate derivanti
  dall’applicazione dell’articolo 31, comma 5, ultimo periodo, e
  dell’articolo 36-bis, comma 5, primo periodo, del TUE prevedendo
  che queste sono utilizzate, in misura pari ad un terzo, per la
  demolizione delle opere abusive presenti sul territorio comunale,
  fatta salva la ripetizione delle spese nei confronti del
  responsabile, e per la realizzazione di opere e di interventi di
  rigenerazione urbana, di riqualificazione di aree urbane degradate,
  di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o
  in via di dismissione e per iniziative economiche, sociali,
  culturali o di recupero ambientale (articolo 1, comma 2);
• introduce disposizioni relative alle strutture amovibili
  realizzate durante l’emergenza sanitaria da Covid-19 (articolo
  2).

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