Stato legittimo immobili nel decreto Salva Casa: che cosa cambia #finsubitoagevolazioni

Il decreto legge 69/2024, cosiddetto Salva Casa, interviene in ambito urbanistico-edilizio e modifica l’attuale disciplina di riferimento per lo stato legittimo degli immobili.

Stato legittimo degli immobili nel decreto Salva Casa: aspetti definitori

Chiariamo cosa sia lo stato legittimo prima di procedere oltre. Lo “stato legittimo”, ai sensi dell’art. 9 bis, comma 1 bis, del DPR n. 380/2001 nel testo previgente, si riferiva a quanto stabilito dall’ultimo titolo edilizio che ha autorizzato la costruzione o gli interventi realizzati sull’immobile (sia sull’intero immobile sia parziali). La precedente formulazione si deve al d.l. n. 76/2020, poi convertito con l. n. 120/2020. Lo stato legittimo dell’immobile è distinto dalla consistenza originaria e va desunto dall’ultimo titolo di legittimazione rilasciato, ragione per la quale viene disciplinata tale ipotesi specifica.

Raffronto tra definizioni di “Stato Legittimo”

L’attestazione dello stato legittimo è stata di grande attualità in relazione alla gestione degli incentivi fiscali sugli interventi edilizi (tra tutti, il Superbonus 110%) al punto che il legislatore è intervenuto con il d.l. n. 77/2021 eliminando l’obbligo di attestare lo stato legittimo dell’immobile per l’accesso a tali incentivi. Lo definizione dello stato legittimo, ci ricorda anche la Corte costituzionale con la sentenza 21 ottobre 2022, n. 217, vale come principio fondamentale della materia del governo del territorio.

L’intervento con il d.l. n. 69/2024 e la modifica dello stato legittimo

Il decreto legge Salva Casa interviene modificando l’istituto dello stato legittimo con il dichiarato fine di arginare “la situazione di totale stallo” del mercato immobiliare, penalizzato dalle incertezze del quadro normativo di settore, che difficilmente consente di dimostrare lo stato legittimo di un immobile, inibendo, conseguentemente, la circolazione e la valorizzazione economica degli immobili.

Come abbiamo visto nel precedete paragrafo, la definizione di stato legittimo di un immobile o unità immobiliare si basa sui titoli abilitativi rilasciati dal Comune, sia prima che dopo la realizzazione degli interventi edilizi. Di seguito, una tabella riassuntiva delle diverse tipologie di titoli abilitativi.

Rispetto al quadro previgente, lo stato legittimo può essere alternativamente attestato con riferimento al titolo abilitativo che ha previsto la costruzione (o la regolarizzazione in sanatoria) dell’immobile o a quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio. In precedenza, i due titoli, agli scopi che ci occupano, dovevano essere valutati congiuntamente.

Sul punto tra le aggiunte del d.l. n. 69/2024 segnaliamo che la norma, tra i titoli che hanno legittimato la realizzazione dell’immobile o dell’unità immobiliare, ammette anche le ipotesi di fiscalizzazione dell’abuso, estendendo così il novero degli accertamenti di conformità. E, ancora, il pagamento delle sanzioni sottese alle realizzazioni abusive.

Un nuovo procedimento amministrativo: ne avevamo davvero bisogno per semplificare?

In tale contesto la portata innovativa si apprezza in relazione alla previsione di uno specifico procedimento amministrativo per l’attestazione dello stato legittimo, assente nel previgente quadro normativo. In tale contesto, infatti, era lo stesso privato ad attestare lo stato legittimo dell’immobile, senza necessità di alcun provvedimento espresso da parte dell’amministrazione, con riferimento al titolo abilitativo che ha previsto la costruzione (o la regolarizzazione in sanatoria) dell’immobile e a quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio.

La norma, infatti, ad oggi, prevede che lo stato legittimo sia “…rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.

La norma, dunque, si fonda sul presupposto che le verifiche sulla preesistenza dello stato legittimo siano già state effettuate dalla stessa Amministrazione che ha rilasciato l’ultimo titolo edilizio (sia esso quello che ne ha previsto la costruzione o la legittimazione ovvero, ancora, che sia quello relativo all’ultimo intervento edilizio) e, di fatto, lascia invariata la precedente norma sullo stato legittimo atteso che si dovrà verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione (o la regolarizzazione in sanatoria) dell’immobile unitamente  a quello che ha disciplinato il precedente intervento edilizio.