Quante pertinenze può avere l’abitazione principale — idealista/news #finsubito prestito immediato – richiedi informazioni –

Quante pertinenze può avere l’abitazione principale? È certo un dubbio che accomuna molti, in particolare quando si devono valutare agevolazioni fiscali, come ad esempio quelle previste sulla prima casa, come IRPEF e IMU.

In linea generale, si possono avere massimo tre pertinenze legate all’abitazione principale, tuttavia molto dipende da come queste sono state effettivamente accatastate.

Cosa sono le pertinenze della casa?

Innanzitutto, è bene ricordare cosa sono le pertinenze dell’abitazione principale. Disciplinate dall’articolo 817 del Codice Civile, si tratta di beni – quindi inclusi gli immobili – che completano e servono l’uso di una casa principale. In altre parole, si tratta di elementi accessori dell’immobile principale, come ad esempio garage, soffitte, cantine e molto altro.

Le pertinenze vengono normalmente accatastate e, per quanto riguarda la prima casa, rientrano in determinate categorie. Fra le principali, si elencano:

• C/2: pertinenze utilizzate come deposito e magazzino, come ad esempio soffitte e cantine;
• C/6: spazi destinati al parcheggio dei veicoli, come ad esempio box o garage, ma anche posti auto scoperti, quali parcheggi esterni;
• C/7: depositi, legnaie e tettoie.

Per essere considerate pertinenze, questi beni immobili devono essere funzionalmente collegati alla casa principale, ma non è necessario che si trovino all’interno dello stesso edificio. 

Quante possono essere le pertinenze dell’abitazione principale?

Compreso il significato di pertinenze, è più che fisiologico chiedersi quante di queste possano essere effettivamente legate all’abitazione principale. Sebbene una casa possa avvalersi di più pertinenze, ai fini fiscali – e per le relative agevolazioni – se ne possono avere massimo tre.

Il numero di pertinenze deriva largamente dalle normative sulle agevolazioni fiscali legate all’abitazione principale, come ad esempio le esenzioni IMU o le detrazioni IRPEF previste per la prima casa, così come si analizzerà nei prossimi paragrafi.

Quante pertinenze per l’agevolazione prima casa

Sulla prima casa esistono ormai da tempo delle importanti agevolazioni, come ad esempio l’esenzione dal pagamento dell’IMU – prevista dalla Legge 160/2019 – o da diverse imposte relative all’acquisto dell’immobile. In particolare:

• se si acquista da privati o imprese esenti IVA, l’imposta di registro scende dal 9 al 2%, mentre l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria hanno importo fisso di 50 euro ciascuna;
• se si acquista da un’impresa soggetta ad IVA, quest’ultima è ridotta dal 10 al 4%, mentre l’imposta di registro, catastale e ipotecaria vengono fissate a 200 euro l’una.

Le agevolazioni in oggetto sono valide anche per le pertinenze dell’abitazione principale, tuttavia è possibile:

• beneficiarne solo per le già elencate categorie catastali C/2, C/6 e C/7;
• per un massimo di un’unità pertinenziale per ogni categoria.

Questo significa che, ad esempio, per le agevolazioni IMU sulle pertinenze dell’abitazione principale, se ne potranno avere massimo tre. È inoltre fondamentale che tali pertinenze siano state acquistate contestualmente o successivamente all’abitazione principale e, utile ribadirlo, ne siano funzionalmente correlate, ovvero destinate stabilmente al servizio della prima casa. In caso contrario, si rischia di perdere le relative agevolazioni. Ancora, è possibile beneficiare delle agevolazioni previste per le pertinenze di un’abitazione principale cointestata, sempre che il bene sia funzionalmente legato alla prima casa.

Qualora la prima casa dovesse disporre fisicamente di più di tre pertinenze – ad esempio due garage, una cantina e una soffitta – solo una pertinenza per categoria catastale potrà essere effettivamente presa in considerazione per le agevolazioni fiscali. Le pertinenze aggiuntive – il secondo garage, nell’esempio in oggetto – non saranno agevolabili e saranno quindi gestite a livello fiscale come unità immobiliari a sé stanti.

Quando le pertinenze possono rientrare nella medesima categoria

Ai fini di ottenere agevolazioni, come ad esempio quelle relative al pagamento dell’IMU, è però utile sapere che è prevista la possibilità che due pertinenze appartengano alla medesima categoria.

È il caso di pertinenze che sono state accatastate insieme all’abitazione principale. Ad esempio, se si dispone di una cantina e una soffitta di categoria catastale C/2, e queste sono accatastate insieme alla prima casa, entrambe verranno considerate pertinenze dell’abitazione principale.

Quante pertinenze può avere l’abitazione principale ai fini 730?

In sede di dichiarazione dei redditi, e quindi di presentazione del modello 730, è possibile approfittare di alcune agevolazioni, in particolare sull’esenzione dall’IRPEF dell’immobile principale e delle relative pertinenze, come previsto dal TUIR – il Testo Unico sulle Imposte dei Redditi – ovvero il D.P.R. 917/1986 – in particolare all’articolo 10.

In merito alle pertinenze, ai fini del 730 è innanzitutto indispensabile che siano funzionalmente collegate all’abitazione principale, purché non locate a terzi, sebbene non vi sia l’obbligo si trovino nello stesso edificio. Questo principio di funzionalità è stato ribadito dalla Cassazione in diverse sentenze, come la 25127: la distanza tra l’abitazione principale e la sua pertinenza non è una caratteristica che ne esclude i benefici, se vi è provata funzionalità.

Anche in questo caso, si tende ad associare alle esenzioni il massimo di tre pertinenze, una per categoria catastale C/2, C/6 e C/7. Sebbene in questo caso non vi siano riferimenti normativi specifici al rapporto tra pertinenze e IRPEF, si tratta di una prassi ereditata dalla già citata normativa sulle esenzioni IMU, in questo caso per evitare che più pertinenze della stessa categoria possano beneficiare delle medesime esenzioni.

Poiché la materia delle esenzioni o delle agevolazioni IRPEF può essere molto complessa, e anche legata a tributi locali, è utile preventivamente chiedere il parere al proprio commercialista di fiducia o, ancora, agli uffici preposti presso il proprio Comune. Non ultimo, l’accesso ad altre forme di agevolazione, come deduzioni e detrazioni, potrebbe essere anche vincolato dall’accesso a bonus specifici previsti, di anno in anno, proprio sulla prima casa.

Quanti box possono essere pertinenziali alla prima casa?

In materia di pertinenze della prima casa, sorgono spesso dei dubbi sulla gestione di box o garage, ovvero appartenenti alla categoria catastale C/6. Ma quanti garage o box possono essere effettivamente considerati pertinenziali alla prima casa?

Ai fini di ottenere agevolazioni fiscali, vale quanto già detto nei paragrafi precedenti: si può considerare una singola pertinenza per categoria catastale, quindi un massimo di tre pertinenze di categoria diversa. Per i box o i garage – ma anche per i posti auto esterni – il limite è quindi di una sola pertinenza, poiché tutti appartenenti alla categoria C/6.

Questo significa che non è possibile avere più di un box auto che serva la propria abitazione? No, non vi è nessun limite nel numero di box o garage di cui il singolo si può servire per la sua abitazione principale. Tuttavia, le eventuali esenzioni o agevolazioni si applicheranno solo sul primo di questi, mentre per le seconde pertinenze dell’abitazione principale, di medesima categoria, si dovranno corrispondere gli interi tributi. Nella pratica, prendendo come esempio l’IMU, il primo box sarà esente come la prima casa, quelli successivi al primo saranno sottoposti a IMU ordinaria.

Poiché la questione può essere molto complessa, anche a seconda di come il proprio immobile è stato accatastato, è sempre utile vagliare la singola situazione con l’aiuto di professionisti, anche esperti in materia fiscale o tributaria.