perché il 60% si “rassegna” all’affitto — idealista/news #finsubito richiedi mutuo fino 100%

Molte famiglie italiane non possono permettersi l’acquisto di una casa, tanto che non provano nemmeno di accedere al credito, certi di ricevere un rifiuto. Così, il 60% dei potenziali acquirenti vira sulla ricerca di un’abitazione in affitto, in un contesto tutt’altro che semplice, che deve fare i conti con un’erosione sostanziale del mercato della locazione. Sono le principali istantanee che emergono dal 17° rapporto sull’Abitare di Nomisma, in collaborazione con Confindustria e con il supporto di Crif, presentato il 7 novembre presso la sede romana della Confederazione generale dell’industria italiana.

Il contesto sociale economico

Il consueto rapporto sull’Abitare di Nomisma, oltre a fornire preziosi dati sul mercato immobiliare, restituisce anche una fotografia delle difficoltà non solo economiche, ma anche sociali che vengono scaturite dalla difficoltà ad accedere ad alloggi adeguati. Una situazione sempre più emergenziale che oramai non può più essere ignorata dalle istituzioni e dai player di mercato.

Negli ultimi anni, come sottolinea il 17° rapporto sull’Abitare, l’inflazione ha eroso il reddito delle famiglie italiane, che tanto che in 3 casi su 5 risulta inadeguato o appena sufficiente per far fronte alle necessità. Le capacità finanziarie si riducono, mentre aumentano le difficoltà di acquisto di casa, soprattutto le famiglie unipersonali e quelle più numerose, così come le difficoltà a sostenere canoni di locazione investiti da un trend di crescita più sostenuto rispetto ai prezzi.

Anche per questa situazione, il clima di fiducia degli italiani rispetto alla situazione generale restituisce un’intonazione meno positiva rispetto all’indagine del 2023. Nel dettaglio, le componenti del clima di fiducia delle famiglie restituiscono giudizi più favorevoli sulla sicurezza lavorativa personale e sulla disponibilità delle banche a concedere credito, mentre al contempo peggiorano le valutazioni rispetto alle prospettive di crescita del Paese e alle ricadute economiche e sociali dovute al perdurare dei conflitti in Ucraina e in Medio Oriente. Si conferma, come fanalino di coda, anche quest’anno, la fiducia rispetto alla credibilità dei partiti.

I dati del report: compravendite e affitti

Il report sottolinea come l’interesse delle famiglie nei confronti della casa rimane saldo, l’abitazione continua a essere considerata non solo come un luogo dove vivere, ma anche come opportunità di investimento. Ma leggendo con attenzione i dati si evince che, a fronte di 3 milioni di famiglie che nei prossimi 12 mesi dichiarano un interesse all’acquisto, le condizioni per concretizzare la compravendita non sempre sono accessibili, al punto che – secondo Nomisma – la “domanda reale” vede coinvolte 980.000 famiglie, un numero elevato se confrontato con le 700.000 compravendite di abitazioni previste a consuntivo dell’anno 2024.

Allo stesso tempo, però, è in aumento anche la quota di famiglie in locazione che considera l’affitto come unica soluzione possibile dell’abitare, in considerazione della mancanza di risorse per accedere alla compravendita, tanto che in un solo anno si è passati dal 56% al 59,3%. Il Rapporto sull’Abitare di Nomisma registra che la percentuale di famiglie che ha fatto ricorso alla locazione per un periodo superiore a sei mesi è scesa dal 5% del 2023 al 3,3% del 2024, attestandosi al di sotto dei livelli pre pandemici.

Anche in prospettiva la domanda risulta in calo, non tanto per un minore interesse quanto per un’offerta inadeguata rispetto alle richieste, che contribuisce a sottrarre dal mercato quote di domanda potenziale.

Al contempo, l’indagine conferma la presenza di due diversi e distinti orientamenti: il primo considera l’affitto una scelta motivata da esigenze familiari e lavorative (rappresentativa di una famiglia su quattro tra quelle in locazione); il secondo, che riguarda la maggioranza delle famiglie, considera l’affitto una soluzione temporanea oppure obbligata perché non sussistono le condizioni economiche per accedere al mercato della compravendita.

Il mercato dei mutui

Il report si concentra con attenzione sulla capacità finanziaria delle famiglie, intercettando quei segnali di miglioramento che riguardano la percezione delle famiglie rispetto alla propria condizione economica e reddituale. In questo contesto, risulta in diminuzione la percentuale di famiglie che intendono perfezionare l’acquisto di casa ricorrendo a un mutuo: sebbene tale percentuale rimanga ancora molto elevata, passa dal 77,9% del 2023 al 75,6% del 2024 a fronte di una tendenza all’autoselezione da parte delle famiglie stesse.

Nel primo trimestre 2024 – sempre secondo i dati diffusi con il rapporto – oltre all’attesa flessione del numero di compravendite con mutuo (-15,1%), si è assistito per la prima volta dopo alcuni anni anche ad una lieve diminuzione degli acquisti non sostenuti da credito (-2,9%). Nel secondo trimestre si è tuttavia manifestata un’inversione di tendenza, con un risultato positivo, pari a +3,9%, per le transazioni sostenute da mutuo. Sono ancora in lieve calo, invece, quelle non sostenute da credito.

In termine di importi, il volume erogato per il finanziamento di nuovi mutui nel 2023 si era assestato intorno ai 41 miliardi di euro, scontando una flessione annua del -25,4%. Il primo semestre 2024, con 19,8 miliardi di euro, vede una forte attenuazione del calo su base tendenziale (-4,9%) e congiunturale (-3%).

Nel complesso le percezioni degli operatori confermano un progressivo allentamento dei criteri di offerta sui finanziamenti alle famiglie adottati dalle banche nel corso del 2024 relativamente all’acquisto di abitazioni. Il Rapporto fornisce anche una vista aggiornata della quota di nuclei che dichiara di avere difficoltà nel pagamento delle rate del mutuo, che oggi si attesta al 4,3% contro il 6% del 2023 e il 7,5% del 2022. 

Contemporaneamente, diminuisce anche la quota di famiglie che teme di poter incontrar difficoltà nel pagamento della rata del mutuo nei prossimi 12 mesi. Questo dato non rappresenta una dimensione della reale impossibilità di ripagare regolarmente le rate quanto, piuttosto, il timore di non riuscire a far fronte agli impegni assunti.

Il commento degli esperti

Alla presentazione del 17° Rapporto sull’Abitare era presente anche il direttore del Centro Studi di Confindustria, Alessandro Fontana, che ha fornito un punto di vista molto interessante: “Spesso problema dell’abitare è dato dallo squilibrio tra mercato immobiliare e mercato del lavoro, non sempre i prezzi adeguati ai salari e spesso la domanda di lavoro non viene soddisfatta, il che rischia di impedire di creare mobilità di lavoratori non solo interna, ma anche esterna”. 

Luca Dondi, consigliere esecutivo di Nomisma, ha posto l’accento sulla centralità dell’housing: “La casa è diventata ormai un elemento centrale per la crescita del Paese, sia in termini di inclusività che di competitività. Anche Confindustria è approdata a questa consapevolezza, la casa è un vero e proprio è fattore di produzione e su di essa si gioca una parte importante della competitività del Paese”. 

Per Dondi è necessario “lavorare sull’accessibilità alla casa, altrimenti non avremo la forza lavoro da investire nel settore. Anche l’università è un tema connesso, se gli studenti non hanno accesso ad affitti sostenibili, tutto questo si ripercuote sulle scelte delle università. Oggi la casa rappresenta un ostacolo che induce a differire scelte che potrebbero essere più mature di quanto pensiamo, che portano giovani famiglie a pensare che non possono permettersi un figlio al livello economico”.

Inoltre, Dondi aggiunge anche che “i dati sui rifiuti bancari sono fuorvianti, spesso c’è una domanda non manifesta, perché si è consapevoli di non potervi accedere. Dovrebbe esserci un’ansia spasmodica di recuperare al mercato della locazione parte del patrimonio abitativo che oggi è in mano ai proprietari, abbiano una straordinaria disponibilità in mano ai proprietari che però non trovano sbocco sul mercato. Una parte residuale finisce nel mercato degli affitti brevi e un’altra rimane in mano ai proprietari perché non ci sono meccanismi di fiducia verso la locazione”.

Per Dondi ci troviamo di fronte a un paradosso: “la domanda per gli affitti è a massimi storici, i dati sulla morosità sono in miglioramento, ma ci troviamo a fare i conti con la riduzione numero contratti di locazione abitativa, la domanda monta e l’offerta langue e questo dipende dall’attitudine dei proprietari. Credo che l’approccio muscolare non paghi, si parla di limitare gli affitti brevi ma non dedichiamo energie a immaginare iniziative di defiscalizzazione, andrebbero introdotte garanzie per la proprietà privata che deve tornare a essere uno dei pilastri di mercato della locazione”.

Al termine della presentazione del report, è andato in scena un talk a cui hanno partecipato Francesca Brunori (Direttore Area Credito e Finanza Confindustria), Carlo Cerami (Vice Presidente per la Residenza e la Rigenerazione urbana Assoimmobiliare), Andrea Cuccello (Segretario Confederale Politiche Abitative CISL), Simone Gamberini (Presidente Legacoop Nazionale e Copresidente Alleanza delle Cooperative italiane) e Andrea Tobia Zevi (Assessore al patrimonio e alle politiche abitative Comune di Roma).

Dal dibattito è emerso un punto condiviso da tutti i partecipanti: la necessità di un partenariato pubblico-privato, innescando un processo che tenga in considerazione anche la necessità di garantire una redditività ai players. Il tutto supportato da politiche per indurre soggetti che hanno patrimonio da investire, per puntare sulla costruzione di edifici a canone accessibile. In questo contesto, la direttiva sulle case green può essere una spinta anche per la rigenerazione urbana.