Sismabonus per demolizione e ricostruzione: guida all’agevolazione, esempi e giurisprudenza #finsubitoagevolazioni

In quali casi è possibile usufruire del Sismabonus per demolizione e ricostruzione? Come? In che percentuale? Ecco tutto quello che devi sapere

Il sismabonus è una delle più importanti opportunità nel panorama degli incentivi fiscali per l’edilizia. Ad oggi, é possibile accedere al sismabonus anche nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione. Ma in che modo e in che percentuale?

Per accedere ai vantaggi derivanti dal sismabonus per gli interventi di demolizione e ricostruzione, è essenziale seguire una procedura accurata di presentazione della documentazione e attenersi alle disposizioni normative e alle modifiche apportate nel tempo (D.L. 212/2023, Legge di Bilancio, ecc.).

Per essere sicuro di gestire adeguatamente le tue pratiche e non rischiare di perdere l’incentivo, ti suggerisco il supporto dell’aggiornato software per il sismabonus, che ti fornisce un quadro completo ed esaustivo dei documenti e ti guida passo dopo passo nella definizione delle pratiche e nei controlli necessari per il rilascio del visto di conformità necessario per usufruire dei vantaggi del bonus edilizio.

Cos’è il sismabonus e cosa comprende?

Il sismabonus è un’agevolazione fiscale volta a incentivare interventi di ristrutturazione e sicurezza sismica su edifici residenziali e commerciali, situati nelle zone sismiche ad alto rischio (zone 1 e 2) che nelle zone sismiche a minor rischio (zona sismica 3).

Questo beneficio è destinato sia ai contribuenti soggetti all’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) che ai soggetti passivi dell’imposta sul reddito delle società (IRES). L’agevolazione riguarda infatti sia persone fisiche che imprese, purché essi siano titolari o detentori dell’immobile e abbiano sostenuto spese fino a un massimo di 96.000 €; tra queste spese rientrano anche quelle per la classificazione e verifica sismica degli immobili.

Gli interventi riconosciuti nel contesto del sismabonus comprendono:

• lavori di adeguamento e miglioramento sismico;
• interventi sulle coperture orizzontali;
• interventi sulle strutture verticali;
• prestazioni professionali necessarie per l’esecuzione dei lavori;
• acquisto dei materiali;
• spese per perizie, sopralluoghi e documenti correlati;
• oneri fiscali, come imposte da bollo e IVA.

Cosa rientra nel sismabonus demolizione e ricostruzione

Il sismabonus può essere sfruttato anche nel caso di lavori di demolizione e ricostruzione.

Quando si parla di demolizione e ricostruzione di un edificio nel contesto del sismabonus, occorre dimostrare che i lavori sono riconducibili a una ristrutturazione edilizia e non nuova costruzione.

Gli interventi di demolizione e ricostruzione, classificati come ristrutturazione edilizia, possono comprendere:

• diversa sagoma: l’edificio può essere ricostruito con una forma differente rispetto a quella originaria;
• diversi prospetti: la facciata dell’edificio può essere modificata durante il processo di ricostruzione;
• diversa area di sedime: la superficie piana del terreno su cui poggiano le fondazioni dell’edificio può essere alterata durante l’intervento;
• diverse caratteristiche planivolumetriche e tipologiche: variazioni nelle rappresentazioni planivolumetriche, che consentono di visualizzare sia la pianta o il prospetto dell’oggetto che il suo volume, evidenziando eventuali modifiche attraverso le ombre.

Il sismabonus può inoltre essere esteso a interventi di demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico.

Sismabonus ordinario per demolizione e ricostruzione: 50%, 80%, 85%

Il cosiddetto sismabonus “ordinario” è applicabile agli interventi di ristrutturazione, tra cui demolizione e ricostruzione, finalizzati a potenziare la sicurezza sismica degli immobili, in cui è possibile detrarre dal 50 all’85% del costo sostenuto a seconda dell’intervento sostenuto.

Nello specifico, le percentuali variano come segue:

• 50% per gli interventi che contemplano l’adozione di misure antisismiche senza miglioramento della classe sismica;
• 70% per gli interventi che conducono al miglioramento di una classe sismica in edifici unifamiliari;
• 75% per gli interventi che determinano il progresso di una classe sismica in edifici condominiali;
• 80% per le ristrutturazioni che conseguono al miglioramento di 2 classi sismiche in immobili unifamiliari;
• 85% per le ristrutturazioni che inducono il progresso di 2 classi sismiche in edifici condominiali.

La detrazione è ripartita in 5 rate annuali e la spesa riferibile al sismabonus deve essere identificata separatamente dagli altri interventi.

Super sismabonus 110 per demolizione e ricostruzione

In alcuni casi, l’agevolazione fiscale sale fino al 110%, in questo caso di parla di sismabonus 110 o super sismabonus.

Anche il sismabonus 110 è applicabile agli interventi di messa in sicurezza e consolidamento strutturale nelle zone sismiche 1, 2 e 3. La detrazione è del 110% delle spese sostenute, fino a un massimo di 96.000 €, ed è suddivisa in 5 quote annuali.

Gli interventi ammissibili nel sismabonus 110 comprendono:

• demolizione e ricostruzione di edifici;
• abbassamento del rischio sismico;
• miglioramento energetico.

Il 2023, così come il 2022, ha consentito l’utilizzo dello sconto in fattura e della cessione del credito per coloro che, alla data di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del D.L. 11/2023 (decreto blocca crediti), avevano presentato la delibera condominiale e la CILA-S. In caso contrario, è stato possibile beneficiare della detrazione diretta.

Nel 2024, lo scenario dell’art. 121 viene modificato ulteriormente a seguito della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del D.L. 212/2023. In particolare, per i nuovi interventi, l’opzione della cessione del credito e dello sconto in fattura cesserà di esistere, come stato chiarito all’interno della pubblicazione del decreto in esame.

Il sismabonus 110% è destinato a vari beneficiari, compresi contribuenti IRPEF, condomini, IACP, cooperative, organizzazioni senza scopo di lucro e imprenditori individuali. Anche familiari conviventi e altre figure specificate possono accedere alla detrazione, purché siano intestatari delle spese.

Per richiedere il sismabonus 110%, è possibile utilizzare la detrazione in dichiarazione dei redditi.

Sismabonus 110 demolizione e ricostruzione: le scadenze

Il sismabonus ordinario mantiene la sua validità fino al 31 dicembre 2024. Mentre nel caso del super-sismabonus, la proroga è estesa fino al 31 dicembre 2025 con la possibilità di usufruire della cessione del credito e dello sconto in fattura.

Sismabonus 110 demolizione e ricostruzione: un esempio

Per realizzare interventi di demolizione e ricostruzione usufruendo del sismabonus 110, ad esempio, è necessario:

• modellare lo stato attuale dell’edificio e valutare le criticità della struttura esistente;
• progettare gli interventi di demolizione e ricostruzione;
• confrontare l’edificio prima e dopo l’intervento;
• determinare la classe di rischio sismico dell’edificio ante e post intervento;
• ottenere tutti gli elaborati necessari per la detrazione del 110%.

Per progettare e realizzare i vari step in maniera facile e veloce, può esserti utile l’apposito software sismabonus 110 che ti permette di:

• progettare modelli in BIM, creando un nuovo file o importando modelli esistenti;
• confrontare con un unico calcolo l’edificio ante e post l’intervento di demolizione e ricostruzione;
• ottenere automaticamente la classificazione di rischio sismico con indicazione del numero di classi di rischio sismico migliorate;
• produrre in automatico tutti i documenti necessari: asseverazione, relazione illustrativa, scheda di vulnerabilità sismica, scheda di confronto, computo metrico per sismabonus demolizione e ricostruzione.

Sismabonus acquisti per demolizione e ricostruzione

Il sismabonus acquisti è un’agevolazione, introdotta dall’art. 16, comma 1-septies, del D.L. 63/2013, in vigore per gli interventi di demolizione e ricostruzione che conducono alla vendita di edifici residenziali.

Nello specifico, l’incentivo consente agli acquirenti di immobili antisismici, situati nei comuni classificati a rischio sismico nelle zone 1, 2 e 3, di detrarre un importo massimo di 96.000 euro dal prezzo indicato nell’atto di compravendita, indipendentemente dai costi sostenuti dall’impresa per i lavori di costruzione.

Questa agevolazione è applicabile a ogni tipo di edificio residenziale soggetto a ricostruzione con le seguenti percentuali:

• 75% del prezzo della singola unità immobiliare entro 96.000 euro nel caso di miglioramento di una classe sismica rispetto alla situazione pre-intervento;
• 85% del prezzo della singola unità immobiliare entro il limite di 96.000 euro nel caso di miglioramento di due classi sismiche rispetto alla situazione pre-intervento.

Il bonus si applica anche in presenza di un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, a condizione che le normative urbanistiche lo consentano.

Le differenze rispetto al sismabonus ordinario o super, destinati al committente, sono significative:

• il sismabonus-acquisti richiede come condizione fondamentale la demolizione e la ricostruzione completa dell’edificio, mentre gli altri possono agevolare anche interventi di recupero delle strutture esistenti;
• il sismabonus riservato agli acquirenti si applica come una riduzione “forfettaria” del prezzo di vendita al momento del rogito.

Come accedere al sismabonus demolizione e ricostruzione: requisiti

Si può accedere al sismabonus attraverso la detrazione fiscale, da dividere in 5 rate annuali di pari importo, in fase di dichiarazione dei redditi.

In ottemperanza a quanto stabilito dal D.M. 329/2020, che attua la Legge 77/2020, per accedere ai vantaggi derivanti dal sismabonus è essenziale seguire una procedura accurata di presentazione della documentazione.

Inizialmente, è richiesta una comunicazione preventiva da inviare all’Agenzia delle Entrate, nella quale deve essere indicata la data di inizio dei lavori. Deve essere allegata a tale comunicazione l’autorizzazione amministrativa che specifica le tipologie di interventi e la data di avvio.

Nel caso in cui non si disponga di tale autorizzazione, è possibile presentare un’autocertificazione che dichiari l’importo totale delle spese sostenute, garantendo che non superi il tetto massimo consentito.

Per beneficiare della detrazione, è fondamentale che il pagamento dei lavori venga fatto mediante bonifico bancario o postale parlante. Al loro interno, devono essere inclusi i seguenti dati:

• codice fiscale del beneficiario della detrazione;
• codice fiscale o Partita IVA del beneficiario del pagamento;
• causale che faccia riferimento alla normativa.

Infine, la pratica include una copia dell’attestazione di conformità degli interventi, conforme alle dichiarazioni del progettista incaricato.

Asseverazione per sismabonus demolizione e ricostruzione: allegato b

L’accesso al sismabonus, sia nella sua forma ordinaria che in quella super, richiede anche la presentazione di una copia dell’asseverazione sulla classe di rischio dell’edificio, dalla quale si deduce il livello iniziale di rischio e gli eventuali miglioramenti ottenuti.

Questa procedura è delineata negli allegati al D.M. 58/2017 con le relative successive modifiche.

In dettaglio:

• il progettista strutturale è responsabile della redazione dell’asseverazione, seguendo il modello specificato nell’Allegato B al D.M. 58/2017;
• il direttore dei lavori delle strutture è tenuto a compilare l’asseverazione secondo i modelli indicati nell’Allegato 1 al D.M. 58/2017 per gli stati di avanzamento lavori e/o nell’Allegato B-1 al D.M. 58/2017 per i lavori completati;
• il collaudatore statico deve redigere l’asseverazione utilizzando il modello specificato nell’Allegato B-2 al D.M. 58/2017 se l’intervento è soggetto a collaudo statico in conformità alla normativa vigente.

Nel caso di asseverazione tardiva, non è concesso beneficiare del sismabonus.

Per compilare tali documenti è fondamentale realizzare la classificazione sismica dell’edificio prima e dopo l’intervento. Le linee guida per la classificazione del rischio sismico (D.M. 58/2017) forniscono gli strumenti operativi per la determinazione della classificazione del rischio sismico degli edifici richiesta per l’accesso agli incentivi previsti dal “sismabonus” (Legge 232/2016).

Le linee guida prevedono 8 classi di rischio sismico – con rischio crescente dalla lettera A+ alla lettera G – e 2 metodologie per la determinazione della classe di appartenenza:

• metodo semplificato basato su una classificazione macrosismica dell’edificio e progettato per una valutazione rapida della Classe di Rischio specificamente per gli edifici in muratura. Questo approccio può essere impiegato sia per una valutazione preliminare indicativa che per valutare, in modo limitato agli edifici in muratura, la classe di rischio in relazione all’implementazione di interventi di tipo locale;
• metodo convenzionale adatto a qualsiasi tipo di edificio e basato sull’utilizzo dei comuni metodi di analisi previsti dalle attuali norme tecniche per le costruzioni (NTC 2018). Esso permette la valutazione della classe di rischio dell’edificio sia nella sua condizione attuale sia in seguito a eventuali interventi.

Per ottenere la classificazione sismica degli edifici per il sismabonus, sia con metodo semplificato che metodo convenzionale, utilizza il professionale software per la classificazione sismica degli edifici, la web app gratuita che ti permette lavorare su PC o dispositivi mobile e ottenere i parametri di pericolosità sismica direttamente da Google Maps, la classificazione di rischio dell’edificio per il sismabonus e la stampa dell’asseverazione da allegare alla SCIA.

Sismabonus 2024 demolizione e ricostruzione

L’art. 2 del D.L. 212/2023 stabilisce che, a partire dalla data di entrata in vigore ed entro il 30 dicembre 2023, non sarà più consentita la cessione del credito e lo sconto in fattura per gli interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici situati nelle zone sismiche 1-2-3, inclusi nei piani di recupero edilizio o riqualificazione urbana. Questa limitazione si applica a condizione che, entro la data di entrata in vigore del decreto, non sia stata richiesta l’autorizzazione per l’esecuzione dei lavori.

In aggiunta, i contribuenti che beneficiano degli incentivi di cui all’art. 119, comma 8-ter, del D.L. 34/2020, avviati successivamente alla data di entrata in vigore del D.L. 212/2023, sono tenuti ad stipulare, entro un anno dalla conclusione dei lavori, contratti assicurativi per coprire i danni causati agli immobili da calamità naturali ed eventi catastrofali verificatisi sul territorio nazionale.

Questa restrizione si applica anche agli edifici inclusi in piani di recupero di patrimoni edilizi o riqualificazione urbana, a condizione che non sia stato richiesto il relativo titolo abilitativo prima della data di riferimento.

Per assicurarti la corretta richiesta ed ottenimento del titolo abilitativo adeguato, ti suggerisco di utilizzare il software per i titoli abilitativi che ti guida nella corretta compilazione e gestione delle pratiche edilizie.

Inoltre, per comprendere al meglio tutte le agevolazioni fiscali, puoi approfondire tutte le novità sui bonus edilizi 2024.

Come gestire una pratica sismabonus demolizione e ricostruzione?

Come detto, per gli interventi di demolizione e ricostruzione, il sismabonus rappresenta una grande opportunità per ottenere vantaggi fiscali.

La gestione della pratica può essere inoltre facilitata con l’utilizzo di un apposito software per la gestione delle pratiche dei bonus edilizi, che ti fornisce un quadro completo dei documenti e modelli on-line per la definizione della pratica sismabonus. Potrai allegare, creare e aggiornare i documenti anche con l’ausilio di moduli già predisposti e aggiornati continuamente; raccogliere, registrare e archiviare le fatture di spesa, allegare e visualizzare anche gli elaborati tecnici, i documenti di progetto e della direzione dei lavori.

La documentazione prodotta per ogni step sarà automaticamente ordinata e archiviata in maniera sicura nel tuo spazio cloud, nella cartella con l’intera pratica.

Esempio di pratica sismabonus per demolizione e ricostruzione

Ad esempio, nel caso di un immobile situato in una delle zone sismiche 1, 2 e 3, per creare una nuova pratica con il supporto del software per il sismabonus, basta effettuare il login e premere il bottone “aggiungi una nuova pratica” riportato in basso a destra nella pagina.

Questa operazione attiva la dialog box dove occorre specificare il tipo di pratica che si vuole creare, in questo caso “sismabonus”. Dopo aver selezionato la pratica da dover compilare, occorre scegliere il tipo di soggetto intestatario della pratica (persona fisica o persona giuridica) ed inserire i dati richiesti del soggetto.

Premendo il bottone “salva” viene creata ed aperta nel web browser la nuova pratica e, con il bottone riportato in alto a destra, è possibile accedere alle diverse sezioni del programma.

La pratica salvata può essere condivisa con chiunque mediante l’opzione “condividi”. Premendo questa opzione, si aprirà l’apposita dialog box che permette di inserire l’email del collaboratore con cui si vuole condividere la pratica e i relativi permessi di condivisione.

Sismabonus demolizione e ricostruzione: sentenze e articoli di riferimento

Di seguito si riportano alcune sentenze che chiariscono degli aspetti fondamentali riguardanti il sismabonus e gli interventi di demolizione e ricostruzione.

Sismabonus demoricostruzione condominio: no al ripensamento!

Il Tribunale di Sulmona ha affrontato la questione del sismabonus per demolizione e ricostruzione condominiale, sottolineando la complessità derivante dalla lunga fase tra delibera e attuazione del Superbonus.

Nel caso specifico, una condomina che aveva inizialmente approvato i lavori, si è trovata impossibilitata a lasciare l’abitazione a causa di gravi motivi di salute sopravvenuti dopo l’avvio dei lavori.

Il Tribunale ha respinto la richiesta della condomina, affermando che, nonostante le difficoltà personali, la decisione di consentire la demolizione aveva implicazioni patrimoniali e non poteva essere revocata in quanto atto di disposizione rivolto agli altri condomini. I giudici hanno sostenuto che il consenso era perfezionato e non poteva essere revocato unilateralmente, poiché gli atti unilaterali recettizi producono effetti e si perfezionano quando diventano noti alle persone interessate.

In conclusione, le condizioni di salute della condomina non costituivano, di per sé, una incapacità naturale al momento del consenso, e la richiesta è stata respinta.

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