Casa con abusi edilizi, ecco cosa rischiano il notaio e l’acquirente: problemi nella vendita e abusi da sanare #finsubitoagevolazioni

L’acquisto di un immobile è un passo molto importante che intraprendono migliaia di italiani. Comprare casa nel 2024 significa essere pronti a fare dei sacrifici, barcamenandosi tra mutuo e spese di ristrutturazione.
Per tutti questi motivi, prima di procedere all’acquisto occorre verificare le condizioni dell’abitazione ed essere sicuri che sulla casa non risultino iscritte ipoteche oppure che l’immobile non presenti abusi edilizi. Generalmente, il compito di verificare che sia tutto in regola spetta al notaio al momento del rogito. Ma cosa succede se il notaio non si accorge della presenza di abusi edilizi? Si può comprare una casa con un abuso edilizio non sanato? Scopriamolo insieme.

Che ruolo ha il notaio? Cos’è il rogito?
Innanzitutto, per rogito si intende il contratto attraverso il quale un immobile (si pensi ad un appartamento, una villetta o una qualsiasi abitazione) passa dalle mani del venditore a quelle del compratore (art. 2699 c.c.).
Il rogito, per legge, viene redatto dal notaio. Il momento della registrazione del rogito da parte del notaio sancisce il perfezionamento dell’atto, nonché il passaggio effettivo della proprietà dell’immobile.
Il notaio funge da vero e proprio garante della legalità, pertanto ha il compito di controllare che il contenuto dell’atto sia conforme alla legge e alla volontà delle parti. Ne consegue logicamente che non è possibile rogitare su immobili che presentino degli abusi edilizi, che siano gravati da ipoteche o altri vincoli (sequestri, pignoramenti) o che non siano stati correttamente accatastati.

Quindi, compito del notaio è quello di effettuare delle indagini per verificare che l’immobile sia libero da questi vincoli. Inoltre, spetta sempre al notaio l’onere di richiamare il titolo edilizio all’interno dell’atto di compravendita, nonché di richiedere al venditore una dichiarazione di conformità edilizia che accerti che l’immobile sia privo di abusi edilizi.
La legge, in realtà, non attribuisce nessuna responsabilità al notaio in caso di false dichiarazioni del venditore riguardanti la conformità urbanistica dell’immobile. Il notaio, infatti, in qualità di funzionario pubblico che redige l’atto, non ha alcun dovere di controllare la veridicità delle affermazioni del venditore, pur se le stesse andranno inserite nell’atto. Ciò in quanto si tratta di informazioni riguardanti accertamenti tecnici che non rientrano nelle sue competenze professionali.
Il notaio, quindi, ha solo l’onere di ammonire il venditore circa le conseguenze di natura penale derivanti da dichiarazioni mendaci, senza però l’obbligo di verificare l’esattezza di tali dichiarazioni.
Sarà poi l’acquirente, in caso di false dichiarazioni da parte del venditore, che potrà sporgere denuncia nei suoi confronti per il reato di falsità ideologica commessa dal privato in atto pubblico (art. 483 c.p.).

Si può comprare una casa con un abuso edilizio non sanato?
L’art. 46 del TUE vieta la vendita di un immobile con abusi edilizi. Tuttavia è molto frequente che l’acquirente ignaro acquisti una casa con un abuso edilizio non sanato. Con riguardo alla posizione dell’acquirente, nel caso in cui l’immobile presenti un abuso edilizio, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con sentenza n. 8230/2019, hanno risposto a questo quesito e chiarito due aspetti:

In ogni caso, non vi è il divieto di vendita di immobili qualora sia presente un titolo edilizio (ad esempio un permesso a costruire o una sanatoria).
Infine, se l’acquirente viene a conoscenza solo successivamente della presenza dell’abuso edilizio, dovrà adoperarsi per rimuovere la costruzione abusiva o sanarla secondo le normative vigenti.