Tempi per cambio residenza dopo rogito #finsubitoagevolazioni

Entro quanto tempo bisogna cambiare la residenza dopo aver acquistato la casa per non perdere le agevolazioni fiscali.

La possibilità di acquistare casa con le agevolazioni fiscali è subordinata, tra le tante condizioni, al cambio di residenza: residenza che deve essere spostata presso lo stesso Comune ove si trova la nuova abitazione. La modifica non deve però avvenire per forza prima della stipula dell’atto o subito dopo: la legge concede una certa tolleranza al contribuente. Né potrebbe essere diversamente: di solito infatti l’appartamento appena acquistato non è già abitabile. Ci sono da fare i lavori di ristrutturazione e, quand’anche non ve ne sia la necessità, il trasferimento dell’arredo richiede comunque qualche settimana. Di qui la comune domanda: quali sono i

tempi per il cambio di residenza dopo il rogito? Entro quanto bisogna trasferire la propria residenza nel Comune ove si trova la nuova casa? Cerchiamo di fare chiarezza sul punto.

È obbligatorio trasferire la residenza dove si trova la casa appena acquistata?

Il trasferimento della residenza presso la nuova casa appena acquistata non è un obbligo di legge, ma ad esso è subordinato il riconoscimento delle agevolazioni fiscali sul rogito. Si tratta del cosiddetto bonus prima casa.

In buona sostanza, la legge ammette la possibilità di pagare l’Iva al 4% (anziché al 10%) per chi compra da azienda, oppure l’imposta di registro al 2% (anziché al 9%) per chi compra da privati, a patto che:

• l’acquirente non sia proprietario di altre abitazioni nello stesso Comune ove è situata la nuova casa;
• l’acquirente ceda, entro 1 anno dal rogito, l’eventuale casa di cui sia già proprietario (ovunque situata) ottenuta con il bonus prima casa;
• trasferisca la residenza nel Comune ove si trova la casa acquistata;
• la casa acquistata non sia di lusso (ossia A/1, A/8 o A/9).

Al di là comunque delle agevolazioni fiscali, la legge non consente di fissare la propria residenza dove si vuole: è necessario indicare l’abitazione ove si vive abitualmente per gran parte dell’anno. Sono quindi vietate le residenze di comodo.

Entro quanto tempo fare il cambio residenza dopo il rogito?

Per ottenere il bonus prima casa, è necessario che il cambio di residenza venga fatto entro 18 mesi dal rogito. Il contribuente deve quindi calcolare in anticipo eventuali ritardi nella consegna dell’immobile derivanti magari dalla ditta di ristrutturazione: questi infatti non saranno una valida ragione per poter posticipare il cambio di residenza.

Ci sono due importanti precisazioni da fare:

• il cambio di residenza non è necessario laddove la casa appena acquistata si trovi nello stesso Comune ove il contribuente lavora: infatti, anche in tal caso, si può ottenere il bonus prima casa;
• la residenza non deve per forza essere quella del luogo ove è situata la nuova casa, ben potendo essere fissata in un’altra via, purché dello stesso Comune. Ragion per cui è possibile usufruire del bonus prima casa quando l’appartamento viene acquistato per essere dato in affitto (sempre che il proprietario sia residente nello stesso Comune).

Cosa succede se non si rispettano i tempi per il cambio residenza dal rogito?

Qualora

il contribuente non rispetti i 18 mesi per il cambio di residenza (che, come anticipato, si calcolano a partire dal rogito), questi perde le agevolazioni fiscali ottenute al momento dell’atto di compravendita. Con la conseguenza che dovrà pagare:

• la differenza tra le imposte versate in misura scontata e quelle invece dovute in misura piena per il rogito;
• una sanzione pari al 30% dell’importo appena indicato al punto precedente.

Quando è ammesso il ritardo nel cambio di residenza?

Il contribuente è tenuto a rispettare i 18 mesi dal rogito per effettuare il cambio di residenza, considerando anche eventuali intoppi che potrebbero frapporsi nel frattempo. Tuttavia, quando la modifica della residenza non dipende dall’acquirente ma da cause di forza maggiore – sopravvenute rispetto all’acquisto e non prevedibili dal contribuente – allora non ci sarà alcuna revoca delle agevolazioni fiscali.

In particolare la giurisprudenza ha detto che il mancato rilascio dell’immobile da parte del precedente proprietario costituisce certamente causa di forza maggiore rilevante ai fini delle agevolazioni prima casa [1].

Secondo la Cassazione [2] non c’è l’esimente della forza maggiore per il ritardo connesso ai lavori di costruzione e al completamento dell’iter per il rilascio del certificato di agibilità dell’immobile.