Mutuo, come abbassare la rata? Surroga o rinegoziazione, le strade per risparmiare (tanti) soldi Le simulazioni #finsubitoagevolazioni

I tassi aumentano, cosa succederà ai mutui?

Chi ha avviato un mutuo variabile a trent’anni all’inizio del 2020 di qui a dodici mesi rischia di pagare più del doppio di quanto aveva sborsato per la rata iniziale, se, come è possibile l’Euribor arriverà a fine anno al 4%. Infatti se la prima rata era di 653 a gennaio 2024 ne pagherebbe 1.326. Un bel rialzo, che non tutti avevano messo in conto.
Chi invece ha scelto sempre il tasso variabile, ma con un finanziamento ventennale se la potrebbe cavare, si fa per dire, con un aumento del 60% rispetto a quattro anni fa: 1.537 euro contro i 911 originari.

La raffica di aumenti del costo del denaro decisi negli ultimi mesi dalla Bce ha portato l’Euribor, il parametro che serve da base per il calcolo dei mutui indicizzati, a seguire la medesima direzione. E non è ancora finita, perché per marzo è previsto un ulteriore incremento di 50 centesimi, al quale potrebbero seguirne altri.

Mutuo variabile, che fare se la rata è salita troppo? Le tre strade

Che cosa può fare chi ha in corso un mutuo variabile per limitare i danni? Le strade possibili sono tre:
Рla prima ̬ la surroga;
– la seconda la trasformazione del tasso da variabile a fisso con la propria banca ricorrendo a una norma introdotta dalla Legge di Bilancio 2023;
– l’ultima è la rinegoziazione su base volontaria con la propria banca.

A rigor di logica quest’ultima strada dovrebbe essere la prima da percorrere ma è anche quella che ha le minori possibilità di successo.
Ma vediamo tutte le strade per tagliare la rata del mutuo diventata troppo onerosa, con le simulazioni per un prestito a 20 anni e a 30 anni.

Le condizioni delle banche per passare dal variabile al fisso

In realtà da un’analisi delle condizioni di mercato praticate ora emerge che, se lo scopo è quello di trasformare il mutuo variabile in fisso senza cambiare la durata del finanziamento, le prime due strade presentano nei fatti gli stessi costi. Una surroga infatti può essere fatta in questa fase a un tasso che può andare dai venti centesimi in più ai venti in meno rispetto a quelli della rinegoziazione obbligatoria, che però ha un tasso stabilito per legge: si calcola sommando l’Eurirs di durata più vicina a quella residua del mutuo allo spread praticato sul variabile. Ad esempio se un mutuo variabile è indicizzato Euribor 3 mesi +1,5% e ha ancora 15 anni di durata la trasformazione avviene a Eurirs 15 anni +1,5%.

Le banche non possono rifiutare la richiesta di modifica purché si rispettino tre condizioni:
1) mutuo originario inferiore a 200 mila euro;
2) Isee del debitore non superiore a 35 mila euro (la norma ne ripropone senza modifiche una del 2012 e non tiene conto dell’inflazione occorsa nel decennio);
3) non aver mai registrato ritardo nei pagamenti.
Nessuna banca invece è tenuta, lo ricordiamo, ad accettare di surrogare un mutuo.

Siccome le due operazioni, portano a risultati analoghi le abbiamo considerate senza distinzioni in una simulazione sulle variazioni della rata che comporterebbero per chi le scegliesse.

Qui, tutti i conti e le simulazioni preparate per voi.

Otto mutui alla prova del tempo

Abbiamo ipotizzato quattro coppie di mutui da 200 mila euro 20-30 anni stipulati in epoche diverse con spread 1,4% (20 anni) e 1,6% (30 anni). Per il confronto abbiamo considerato per la rata di aprile l’Euribor al 3% e per quella di gennaio 2020 che il parametro sia più alto di 50 e 100 centesimi.

La prima coppia di mutui è partita nel 2011, per il ventennale si è superata la metà della durata e il risparmio massimo può arrivare (rispetto a gennaio 2024 con Euribor a 4%) a 150 euro; considerando che, comunque, quello che si risparmia subito finisce per essere speso, poi forse non vale la pena di cambiare; sul trentennale il risparmio è di circa 90 euro. Già per il mutuo avviato nel 2014 la riduzione teorica sulla rata di gennaio 2024 si fa più sensibile: fino a 200 euro sul ventennale e quasi 270 sul trentennale. Per il mutuo partito nel 2017 il risparmio teorico sul ventennale è di 280 euro e di 340 sul trentennale. I due valori infine per il finanziamento avviato nel 2020 sono rispettivamente di 356 e 386 euro.

Qui, tutti i conti e le simulazioni preparate per voi.

Le insidie della contrattazione

Per quanto riguarda infine la terza strada, la rinegoziazione volontaria, se il contratto di mutuo non prevede un’opzione di switch variabile fisso a condizioni prefissate, il cliente è sicuramente in posizione debole, perché la banca non solo non è tenuta ad accettare ma può decidere liberamente il tasso per il fisso.

La quota di interessi e la parte di capitale

Con il proprio istituto si può anche, con una contrattazione libera, restare sul variabile ma abbassando la rata allungando il mutuo oppure ridurre l’impatto delle variazioni del costo del denaro mediante un artificio tecnico: chiedere di ricalcolare a ogni rata l’ammortamento del capitale allo stesso tasso degli interessi.

Quando i tassi aumentano in questo modo si restituisce meno capitale e la rata è più bassa di quella che si pagherebbe con l’ammortamento originario. Al contrario, quando il costo del denaro scende la rata è un po’ più alta ma si restituisce più capitale e si abbassa più rapidamente il debito.
Un solo esempio. Il mutuo ventennale partito nel 2020 ha ora come debito residuo 173.026 euro. Se per la prossima rata si calcola l’ammortamento come se si trattasse di un mutuo da 173.026 euro al 4,4% della durata di 16 anni la rata sarebbe di 1.257 euro anziché di 1.330.

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