Mutui, dal variabile al fisso per abbassare le rate: surroga, estinzione o rinegoziazione, cosa fare #finsubitoagevolazioni

Mutui: le previsioni su tasse e rate

Il rialzo dei tassi ha reso, nel 2022, molto più care le rate dei mutui a tasso variabile. L’Euribor a tre mesi, il tasso considerato di riferimento per i mutui variabili, in un anno è salito di oltre 270 centesimi. Le previsioni sono di un ulteriore aumento quest’anno del parametro con riflessi ancora più pesanti sulle rate e chi ha in corso un finanziamento indicizzato è alla ricerca di una exit strategy. Che non può essere la stessa per tutti. La prima cosa da fare infatti è valutare la propria situazione partendo dal piano di ammortamento del mutuo, guardando per ogni rata i due dati fondamentali, che sono il debito residuo (cioè la somma decrescente su cui mese per mese si calcola la rata) e la quota di capitale (mese per mese crescente) che con quella rata si restituisce.

Il caso di un mutuo a 30 anni

Ipotizziamo un mutuo Euribor tre mesi a 30 anni con spread 150 da 200mila euro per cui è stata pagata la prima rata a febbraio 2022 all’1% e che per la rata di febbraio 2023, sulla base dell’andamento attuale dell’Euribor, dovrà pagare il 3,7%. Guardando il piano di ammortamento scopriamo che bisognerà pagare su un capitale di 194.256 euro e che la quota capitale relativa a quella rata è di 481,40 euro. Per conoscere la rata da pagare basta sommare quest’ultima cifra agli interessi, che si calcolano moltiplicando il debito residuo per 3,7% e dividendo per 12 il risultato (3,7% è un tasso annuale, per la rata ovviamente bisogna ricorrere al tasso mensile). Si ottiene così 598,85, che aggiunto a 481,40 dà l’importo della rata, ovvero 1079,25. Questo mutuo all’inizio della sua vita costava 643,28 euro e ha quindi registrato un incremento monstre della rata di poco meno di 436 euro.

Gli effetti dell’aumento dell’Euribor

Il mutuo dell’esempio è un caso limite, perché l’aumento dell’Euribor pesa molto di più quando il mutuo variabile è agli inizi della sua vita e quando è stato stipulato a un tasso molto ridotto. Un ulteriore incremento del costo dell’Euribor avrebbe effetti ancora più dirompenti. Se ipotizziamo un rialzo di un altro punto nei prossimi sei mesi ad agosto avremmo una rata di 1.231 euro, 578 più che all’inizio. Fatto il check sul piano di ammortamento si può subito valutare il costo della rata cui si arriverebbe aggiungendo ancora un paio di punti all’Euribor capire se vale la pena di correre ai ripari.

Estinzione del debito: cosa sapere

Un primo discrimine è rappresentato dalla possibilità o meno di estinguere in tutto o parzialmente il debito. L’estinzione è del tutto priva di spese e le banche non la possono rifiutare. L’alternativa, sempre per chi abbia disponibilità liquide, potrebbe essere investire i soldi e fare ricorso a quanto investito per fare fronte alle rate in caso di necessità. Si può fare per un mutuo che abbia una vita residua breve e che sia partito a tasso almeno del 3%; per il finanziamento del nostro esempio non ha senso: meglio ridurre da subito o se possibile eliminare il debito.

La rinegoziazione del mutuo

Se non ha il cash per intervenire e se si ritiene non sostenibile il proseguimento del mutuo alle condizioni attuali ci sono tre strade. La prima è la rinegoziazione del mutuo in banca; nessun problema se il contratto prevede la possibilità di “switch” variabile fisso, altrimenti è facoltà della banca accettare la proposta. L’istituto può chiedere costi di istruttoria e scegliere liberamente il tasso a cui effettuare l’operazione.

Rinegoziazione obbligatoria: le condizioni

Seconda ipotesi, se vi ricorrono le condizioni, è chiedere alla banca la rinegoziazione obbligatoria, introdotta dalla Legge di Bilancio 2023, che ha riproposto un provvedimento già in vigore nel 2012. Le condizioni per ottenere il benestare sono che il debito residuo sia inferiore a 200mila euro, l’Isee non superiore a 35mila e non si sia mai stati in ritardo nei pagamenti. Il tasso dell’operazione è pari al minore tra Eurirs a dieci anni ed Eurirs di durata uguale a quelle del residuo del mutuo più lo spread originario del variabile. Ai valori di inizio 2023 il mutuo del nostro esempio sarebbe rinegoziato al 4% e la rata di febbraio passerebbe dai 1079,25 euro che abbiamo calcolato sopra a 944 euro. Terza possibilità la surroga con altra banca. Per il mutuo che abbiamo considerato si potrebbe ottenere al 3,7% con una rata di 911 euro, sempre che i tassi fissi non aumentino ancora.

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