Il Decreto Salva-Casa interviene sui processi urbanistici ed edilizi in Italia, introducendo novità significative per il cambio di destinazione d’uso degli immobili.
In attesa della conversione del Decreto, che potrebbe portare con sé ulteriori novità, analizziamo di seguito le nuove regole sul cambio di destinazione d’uso applicate a casi specifici.
Le seguenti informazioni sono state fornite dal docente, Arch. Marco Campagna, durante la prima edizione del webinar “Sanatoria edilizia 2024 e Decreto Salva Casa”, organizzato da Maggioli Editore. La seconda edizione si terrà l’8 ottobre 2024. Clicca qui per saperne di più.
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Il presente testo, di commento e approfondimento del decreto n. 69/2024 (c.d. Decreto Salva Casa), è scritto a quattro mani da un avvocato esperto di diritto amministrativo, con particolare riguardo all’ambito urbanistico-edilizio ma non solo, e da un tecnico appassionato della teoria ma anche e soprattutto della pratica delle procedure amministrative: assieme, sviluppano il presente testo che vuole dare al lettore una visione del decreto che sia più ampia possibile, sia per quanto attiene l’ambito più strettamente pratico, ma senza dimenticare che, in Italia, ogni istanza edilizia, anche quella che può apparire più semplice, è in verità sovrastata da un grande insieme di norme che vegliano sui più disparati ambiti.
Marco CampagnaArchitetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà.
Andrea Di LeoAvvocato, opera nel diritto amministrativo, con particolare riferimento ai settori dell’urbanistica e dell’edilizia, anche in relazione ai profili vincolistici. Si occupa, inoltre, dei profili regolatori ed amministrativi relativi a ricettività, commercio e somministrazione, di appalti pubblici nonché dei profili amministrativi e regolatori dei settori innovativi (startup, sharing economy, mobilità e trasporti). Svolge attività di docenza (nell’ambito di Master Universitari) e formazione. È Membro della Società Italiana degli Avvocati Amministrativisti e Co-founder di Legal Team.
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Cambio di destinazione d’uso in zona A
Vediamo cosa accade in caso di cambio di destinazione d’uso in zona A da commerciale (C1 e C6) ad abitativo. Secondo la nuova normativa, questo tipo di cambio è generalmente ammesso in base all’uso prevalente del fabbricato e se non comporta opere, cioè se è “senza opere”.
Nel caso specifico di un fabbricato ad un unico piano composto da tre locali commerciali, la destinazione prevalente è chiaramente commerciale. Di conseguenza, se le unità sono già conformi a tale destinazione, non è applicabile la facilitazione del nuovo comma 1 bis dell’art. 23 ter. Questo significa che la normativa pensata per agevolare il cambio di destinazione non può essere utilizzata in questa circostanza specifica, in quanto l’immobile già si trova nella destinazione “prevalente”.
Applicazione della norma alle unità immobiliari
I commi 1 bis, 1 ter e 1 quater hanno introdotto delle specifiche casistiche di intervento “senza opere” tali per cui, se vi si ricade, l’intervento è ammissibile indipendentemente dal piano a cui si trova l’unità immobiliare.
È importante notare che, se l’intervento riguarda unità al piano terra, questo è fattibile solo se espressamente previsto dalla regolamentazione comunale vigente.
Cambio d’uso senza opere
Un’altra area di chiarimento riguarda il cambio d’uso senza opere all’interno della stessa categoria. In questi casi, il procedimento corretto da seguire è la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) e non più la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), ma questo vale solo se si ricade nella specifica casistica del comma 1 bis dell’articolo 23 ter.
Questo significa che non tutti i cambi d’uso senza opere possono utilizzare la SCIA, ma solo quelli che soddisfano i criteri definiti dalla normativa.
Aumento di carico urbanistico
Interessante notare che, per la prima volta, la norma introduce un meccanismo di svincolo dal concetto del carico urbanistico: l’attuale versione del comma 1 quater dell’art. 23 ter, difatti, specifica che se si ricade nella specifica casistica di immobili che vanno verso la destinazione “prevalente” allora non è richiesto l’adeguamento agli standard o la loro monetizzazione. Per il resto, invece, rimane in vigore la norma vigente in quanto non espressamente modificata.
La normativa introduce novità anche riguardo alla scelta del titolo edilizio da presentare: prima della novità del salva-casa il titolo dipende dalla specifica normativa applicabile e dalla relativa casistica. Attualmente, le fattispecie sono numerose e possono includere CILA, SCIA, o PdC (Permesso di Costruire), a seconda dello specifico comma di riferimento. La cosa che è stata chiarita dalla legge (comma 1 quinques) è che nel caso in cui si operi negli specifici casi dei commi 1 bis e 1 ter, il titolo edilizio da utilizzare è in ogni caso la SCIA, dunque in taluni casi ciò rappresenta un aggravio (rispetto alla CILA) o una semplificazione (rispetto al PdC).
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