Per il pignoramento ci vuole prima l’ipoteca? #finsubitoagevolazioni

Che differenza c’è tra pignoramento e ipoteca: è necessaria l’ipoteca prima di avviare il pignoramento?

Un nostro lettore ci fa presente che, nel proprio condominio, c’è un condomino che ormai da diversi anni è moroso e non ne vuol sapere di pagare gli arretrati. L’amministratore ha avviato le pratiche legali contro di lui ottenendo un decreto ingiuntivo. Ora l’assemblea ha deliberato di avviare il pignoramento dell’appartamento. Il lettore ci chiede se, a questo punto, per il pignoramento ci vuole prima l’ipoteca: è necessario cioè tale passaggio intermedio, peraltro abbastanza costoso? L’ipoteca non potrebbe mettere in allarme il debitore e consentirgli di tutelarsi prima del pignoramento stesso?

Cerchiamo di fare alcuni chiarimenti sul punto.

Cos’è e a cosa serve l’ipoteca

L’ipoteca e il pignoramento immobiliare sono due strumenti diversi, rimessi al creditore provvisto di un titolo esecutivo (decreto ingiuntivo, sentenza di condanna, cambiali o assegni protestati), tra loro anche complementari. Tuttavia, l’uno non implica necessariamente l’altro.

L’ipoteca è una misura cautelare: serve al creditore per tutelarsi dal rischio che il debitore possa cedere il bene e così evitare il pignoramento. Difatti, una volta ipotecato, il bene può essere pignorato anche se viene venduto o donato.

Ciò porta a rispondere già alla seconda domanda del nostro lettore: non c’è alcun rischio che l’ipoteca consenta al debitore di prendere contromisure per cautelarsi dal pignoramento. Infatti, una volta iscritta l’ipoteca ogni atto di cessione del bene sarebbe inopponibile al creditore procedente. Anzi, l’ipoteca è proprio rivolta a rendere inefficaci tali atti.

Inoltre l’ipoteca è una causa di “privilegio”: in presenza cioè di più creditori partecipanti all’esecuzione forzata del medesimo bene (cosa che il codice di procedura civile consente), quello con l’ipoteca si soddisfa con priorità sul ricavato; il residuo viene poi diviso tra gli altri creditori.

Cos’è e a cosa serve il pignoramento

Il pignoramento è, invece, l’atto con il quale inizia la fase dell’espropriazione forzata di un immobile (articolo 555 del Codice di procedura civile). La funzione del pignoramento è, dunque, concreta e attuale, e non potenziale, per vincolare determinati beni del debitore al soddisfacimento del diritto del creditore procedente, e anche di quelli di tutti gli altri creditori che dovessero intervenire successivamente nel processo esecutivo.

Scopo del pignoramento è di vendere il bene tramite l’asta giudiziaria affinché il creditore si soddisfi sul ricavato.

Prima del pignoramento è obbligatoria l’ipoteca?

Dunque il rapporto tra ipoteca e pignoramento è chiaro: la prima è

strumentale al secondo, ma non è giuridicamente obbligatoria e vincolante.

Difatti ben potrebbe esistere un’ipoteca senza un pignoramento (come ad esempio succede con le banche per tutta la durata del mutuo): l’ipoteca servirebbe come misura cautelare per tutelarsi dall’eventuale morosità. Così come ben potrebbe essere avviato un pignoramento senza ipoteca.

Quindi, se l’assemblea ha già deliberato di procedere al pignoramento dell’immobile del condomino moroso, non occorre effettuare preliminarmente l’iscrizione ipotecaria.

Poteri e doveri dell’amministratore contro i condomini morosi

In ambito condominiale, va evidenziato che l’amministratore, salvo dispensa assembleare, è sempre tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso (articolo 1129, nono comma, del Codice civile). Tra l’altro, costituisce una grave irregolarità gestionale, tale da consentire la revoca del mandato dell’amministratore, omettere di curare diligentemente lo svolgimento dell’azione esecutiva per il recupero coattivo del credito condominiale (articolo 1129, dodicesimo comma, n. 6, del Codice civile).

L’amministratore, quindi, non dovrebbe neanche chiedere l’autorizzazione all’assemblea prima di procedere con l’ipoteca e il pignoramento dei beni del moroso. Le spese legali saranno ripartite tra tutti i condomini, anche tra i dissenzienti.

L’istituto del cosiddetto dissenso alle liti non consente di evitare di pagare le spese legali per l’avvocato difensore del condominio, ma solo quello di controparte nel caso in cui il debitore faccia opposizione al decreto ingiuntivo e vinca la causa.