Il cambio d’uso di un ambiente modifica il volume totale del fabbricato? #finsubitoagevolazioni

Secondo il CdS il cambio di destinazione d’uso di un ambiente nel tempo non può influenzare il calcolo della volumetria totale di un edificio

I quesiti a cui cercheremo di dare una risposta in questo articolo, sono i seguenti:

• il cambio di destinazione d’uso di un ambiente può influenzare il calcolo della volumetria totale di un fabbricato nell’ambito delle normative comunali?
• cosa s’intende per centro abitato?

A tal proposito, ci avvarremo di una recente sentenza del Consiglio di Stato, la n. 2798/2024, tenendo ben presente che il cambio di destinazione d’uso, con o senza opere, di un manufatto edilizio può generare un abuso costruttivo. Per evitare, quindi, di incorrere in spiacevoli situazioni a danno economico e con conseguenze penali per chi si accinge ad operare modifiche al proprio immobile, è consigliabile l’utilizzo un software per i titoli abilitativi in edilizia che può rendere il tuo lavoro più veloce e al riparo da errori, supportato da una procedura guidata che ti mette a disposizione tutti i modelli unici (compreso il modello CILA Superbonus) per l’edilizia sempre aggiornati e a portata di mano.

Il cambio di destinazione d’uso di un ambiente incide sulla volumetria totale di un fabbricato? Cosa s’intende per centro abitato?

Siamo nel centro storico medievale (circondato da mura) di una nota città del sud. La questione nasceva quando i neo proprietari di un immobile antico, sito nel suddetto centro storico, richiedevano una DIA (oggi SCIA) per effettuare dei lavori.

In quel frangente, il Comune contesta ai proprietari la precedente chiusura abusiva, tramite portoni e cancelli, del corridoio di accesso all’immobile, che metteva in comunicazione la strada con il cortile interno. L’ambiente risultava utilizzato in questo modo come rimessaggio a servizio dell’attività di ristorazione locata nel fabbricato.

In particolare, il Comune, tra l’altro, rimarcava che:

• nella DIA presentata non era stata indicata la volumetria totale del fabbricato che sarebbe aumentata (rispetto a quanto indicato in precedenti titoli edilizi – art. 9-bis, D.P.R. 380/2001) a causa del cambio d’uso di quel corridoio da semplice accesso a locale di servizio chiuso. Il “volume autonomo” così generato sarebbe stato da aggiungersi nel calcolo del volume totale dell’edificio;
• il corridoio, anche se chiuso precedentemente all’entrata in vigore dell’art. 10 della legge 765/1967, si sarebbe trovato nel “borgo antico” della città, all’interno delle mura e di conseguenza in un centro abitato, per cui la sua chiusura avrebbe necessitato dell’autorizzazione.

La questione dopo un primo giudizio del Tar sfavorevole per i proprietari, passava in ricorso contro il Comune presso il Consiglio di Stato.

CdS: il cambio d’uso di una singola parte non incide sulla volumetria totale del fabbricato, mentre la definizione di “borgo antico” non sempre coincide con quella di centro abitato

I giudici di Palazzo Spada rilevano come la difesa del Comune:

non neghi affatto la preesistenza volumetrica, ma pretenda di dequotarne la sussistenza in ragione dell’originaria finalizzazione, sicché solo la nuova tipologia di utilizzo avrebbe reso il locale “volume autonomo”.

Insomma, il Comune sostiene che il corridoio debba essere considerato separato (“volume autonomo”) dal resto dell’edificio solo perché è stato utilizzato per uno scopo diverso rispetto alla sua originaria destinazione.

Secondo i togati questa tesi non può essere condivisa, poiché:

Il volume di un edificio, infatti, espresso in metri cubi vuoto per pieno, è costituito dalla sommatoria della superficie delimitata dal perimetro esterno dei vari piani per le relative altezze effettive misurate da pavimento a pavimento del solaio sovrastante. L’inclusione nella stessa di un determinato locale, dunque, prescinde dalla finalizzazione dello stesso a mero transito per accedere ad altre stanze, ovvero, una volta venuta meno ridetta necessità, a magazzino/deposito. La destinazione d’uso, infatti, ammesso e non concesso possa assumere rilievo quella di una porzione del manufatto comunque a servizio dell’intero, non implica certo la decurtazione dal computo, ovvero la sua inclusione solo in ragione di ridetta mutata finalizzazione.

In altre parole, il volume di un edificio viene calcolato sommando la superficie dei vari piani per le loro altezze effettive. Quindi, se un determinato ambiente è parte di questo volume, non importa se è stato originariamente progettato per un altro scopo o se viene utilizzato in modo diverso in seguito. L’importante è che sia parte integrante dell’edificio e che contribuisca al suo volume totale.

In sostanza, la destinazione d’uso di un ambiente all’interno dell’edificio, anche se cambia nel tempo, non dovrebbe influenzare il calcolo del suo volume nell’ambito delle normative comunali.

Per il riconoscimento di un centro abitato non basta l’individuazione di un insieme di case, ma occorre che sia perimetrato da dispositivi di legge pianificatori

In merito all’insistenza dell’immobile nel c.d. “borgo antico”, Palazzo Spada osserva che non risulta alcuna prova che per quella zona, all’epoca, fosse davvero necessaria la “licenza del podestà”:

stante che l’ubicazione del fabbricato nel c.d. “borgo antico” non implica affatto la sua riconduzione a ciò che, secondo le indicazioni pianificatorie dell’epoca, doveva essere perimetrato come centro abitato.

Lo stesso Consiglio di Stato ha più volte precisato (Cons. Stato, sez. IV, 19 agosto 2016, n. 3656) che la definizione di centro abitato non è rinvenibile in termini univoci, per cui occorre far riferimento a criteri empirici elaborati dalla giurisprudenza.

Il medesimo concetto di centro abitato trova ora riscontro nell’art. 3 del c.d. nuovo codice della strada, che lo identifica in un “insieme di edifici, delimitato lungo le vie di accesso dagli appositi segnali di inizio e fine”, che tuttavia nasce per esigenze di diversificazione delle regole di circolazione stradale.

Un centro abitato va dunque individuato dalla presenza di un aggregato di case continue e vicine, comunque suscettibile di espansione, ancorché intervallato da strade, piazze, giardini o simili. La sua rilevanza urbanistica discende dalla legge n. 765 del 1967 (cosiddetta legge ponte) che introducendo l’art. 41-quinquies nella l. n. 1150 del 1942, lo utilizza quale concetto per disciplinare l’edificazione nei comuni privi di piano regolatore o di programma di fabbricazione e, quindi, dal D.M. 1° aprile 1968, n. 1404, in ordine alle distanze dell’edificazione dal nastro stradale.

In conclusione, non si può quindi assimilare ciò che nel lessico comune fa pensare all’originario nucleo abitato (il “borgo antico”, appunto), alla necessaria perimetrazione di una zona espressamente richiesta dalla legge.

Il ricorso è, quindi, accolto.

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