tempi, come funziona e cosa fare #finsubitoagevolazioni

• Lo sfratto esecutivo è il provvedimento che viene messo in atto da parte del Giudice.
• Viene messo in atto in caso di morosità nei pagamenti di un affitto o per la fine di un contratto di locazione. 
• Consiste nel rilascio forzoso dell’immobile e rappresenta il culmine della fase giudiziale. 

Lo sfratto esecutivo è una procedura che può essere messa in pratica in occasioni differenti, per esempio nell’ipotesi di morosità dell’inquilino o di scadenza del contratto di locazione.

In questa guida sarà preso in esame il funzionamento della procedura di sfratto, quali sono i tempi e cosa succede nelle varie fasi, oltre che cosa si può fare per riuscire a opporsi e rimanere nell’immobile nel quale si abita in affitto. 

Cos’è lo sfratto esecutivo

Il provvedimento di sfratto esecutivo ordina all’inquilino di liberare l’alloggio nel quale ormai si trova in modo abusivo entro un determinato termine, che viene stabilito dal Giudice. 

Nell’ipotesi in cui l’inquilino non dovesse rispettare il titolo esecutivo, allora si verificherà l’azione esecutiva forzata di rilascio dell’immobile, con la quale il locatore potrà rientrare in possesso della propria abitazione o locale commerciale. 

Quali sono gli step che precedono lo sfratto esecutivo vero e proprio? Nella pratica accade che, se l’inquilino dovesse occupare ancora l’immobile superati i tempi stabiliti dal Giudice, allora dovrà intervenire un avvocato civilista, il quale avrà il compito di richiedere all’Ufficiale Giudiziario di notificare un atto di precetto. 

Tale atto rappresenta una vera e propria intimazione all’inquilino, al quale sarà data una proroga pari a 10 giorni di tempo dalla sua ricezione per liberare l’immobile. Si tratta, dunque, dell’ultimo avviso prima che l’azione di esecuzione forzata si concretizzi. 

A questo proposito leggi Atto di precetto: cos’è e cosa succede dopo la notifica

Vuoi una consulenza legale sull’argomento? Chiedi Gratis ad un Avvocato

• +3000 avvocati pronti ad ascoltarti
• Consulenza Legale Online – Telefonica, in webcam, scritta o semplice preventivo gratuito
• Anonimato e Riservatezza – La tua consulenza verrà letta solo dall’avvocato che accetterà di rispondere

Richiedi una Consulenza

Ho lo sfratto esecutivo, cosa posso fare?

La legge prevede che lo sfratto possa essere eseguito nel caso in cui:

• ci sia un ritardo di almeno 20 giorni nel pagamento di una mensilità;
• ci sia un ritardo di almeno 2 mesi nel pagamento delle spese di condominio, che dovranno comunque eguagliare 2 mensilità di canone di affitto. 

L’inquilino che riesce a pagare i canoni arretrati può riuscire a evitare lo sfratto esecutivo e restare, di conseguenza, all’interno dell’immobile. 

Quando si riceve l’atto di citazione relativo allo sfratto, viene indicata la data dell’udienza alla quale sarà necessario presentarsi – meglio se alla presenza di un avvocato. 

Cosa succede se l’inquilino non libera l’immobile

Trascorsi i 10 giorni di tempo dalla notifica dell’atto di precetto, qualora l’inquilino risiedesse ancora nell’immobile, l’avvocato provvederà a richiedere il cosiddetto avviso di sloggio, che rappresenta la prima fase dell’azione esecutiva. Al suo interno sarà indicata la data in cui sarà effettuato il primo accesso forzoso, ovvero quella in cui l’Ufficiale Giudiziario si recherà fisicamente presso l’immobile invitando l’inquilino a rilasciarlo. 

Il primo accesso si verifica, in genere, in modo interlocutorio, quindi lo sfratto esecutivo vero e proprio non avviene in questo primo momento. Questa fase permette all’Ufficiale di interagire con l’inquilino e di venire a conoscenza di eventuali situazioni familiari che potrebbero rendere lo sfratto esecutivo problematico, come per esempio la presenza di minori, persone anziane o con handicap in casa, o soggetti che si trovano agli arresti domiciliari. 

A seconda del caso specifico, sarà possibile per l’Ufficiale Giudiziario dover rimandare la procedura di sfratto esecutivo anche più di una volta. Per esempio, in situazioni particolari, potrebbe essere richiesto l’intervento dei servizi sociali. Potrebbe volerci anche più di un anno prima che si arrivi effettivamente all’accesso forzoso con sfratto. 

Approfondisci leggendo anche Chi può rivolgersi ai servizi sociali e quando si attivano

Intimazione di sfratto per morosità

L’intimazione di sfratto per morosità è disciplinata dall’articolo 658 del Codice di procedura civile, nel quale si legge che: 

“Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell’articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. 

Se il canone consiste in derrate, il locatore deve dichiarare a norma dell’articolo 639 la somma che è disposto ad accettare in sostituzione”.

L’articolo precedente regola l’intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione, nel quale viene stabilito che “Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro  o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.

Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione”.

Approfondisci leggendo la guida sullo Sfratto per morosità: cos’è, procedura, quanto tempo passa, termini a comparire

Come funziona lo sfratto esecutivo

Il compito di stabilire il giorno e l’ora in cui avverrà l’esecuzione materiale dello sfratto esecutivo spetta all’Ufficiale Giudiziario. In tale occasione, dovranno essere presenti:

1. il proprietario dell’immobile o un suo delegato;
2. l’avvocato che ha gestito gli atti notificati fino a quel momento;
3. un fabbro che avrà il compito di forzare l’apertura della porta di ingresso qualora non si riuscisse a entrare con le chiavi. 

Potrebbe essere richiesto anche l’intervento della forza pubblica e, a seconda della specificità del caso, anche di un medico o di un’ambulanza, per esempio qualora nell’immobile dovesse esserci una persona malata che necessita di assistenza, oppure del personale di un canile nel caso in cui ci fossero animali che rischiano di poter essere abbandonati. 

La forza pubblica interverrà soltanto nel caso in cui l’inquilino (e gli eventuali familiari) dovesse fare resistenza al rilascio dell’immobile. Al termine della sua liberazione sarà sostituita la serratura della porta di ingresso e saranno consegnate le nuove chiavi al legittimo proprietario. 

Nel caso in cui l’inquilino dovesse accedere ancora una volta nell’immobile, sarà soggetto alle sanzioni previste dalla legge in quanto commetterebbe una violazione di domicilio. 

Come fine fanno i beni dell’inquilino all’interno dell’immobile

Capita spesso, in seguito alla procedura di sfratto esecutivo, che all’interno dell’immobile siano presenti beni mobili appartenenti all’inquilino. Come funziona in queste circostanze? L’Ufficiale Giudiziario darà all’inquilino sfrattato 15-30 giorni di tempo per poter recuperare le sue cose, mettendosi d’accordo con il proprietario. 

Qualora l’inquilino non dovesse portare via nei tempi previsti dalla legge i suoi beni:

• se il loro valore fosse superiore alle spese per la custodia e il trasporto, sarebbe nominato un custode per lo spostamento in un altro luogo nel quale si procederebbe alla loro vendita: con i soldi ricavati si pagherebbero le spese di trasporto e custodia e si procederebbe con il loro smaltimento solo nel caso in cui non si riuscisse a venderli;
• se il loro valore fosse inferiore alle spese di custodia e trasporto, sarebbero smaltiti fin da subito. 

Nell’ipotesi in cui si avesse la necessità di stimare il valore dei beni lasciati dall’inquilino sfrattato, come spesso succede per gli immobili utilizzati per le attività commerciali, si nominerebbe un perito al fine di avere una stima precisa. I beni non ancora venduti potranno comunque essere recuperati dal loro legittimo proprietario dietro pagamento di quanto speso per la loro custodia e trasporto. 

Potrebbe interessarti anche Casa comprata all’asta occupata: che fare?

Quando lo sfratto non può essere eseguito

Ci sono diversi casi nei quali è possibile opporsi allo sfratto esecutivo, come per esempio quello in cui l’inquilino sia in affitto in nero, ovvero non abbia un regolare contratto di locazione. La procedura di sfratto non è infatti prevista dalla legge nel caso in cui l’affitto sia in nero. 

Il locatore, inoltre, non potrà neanche pretendere dall’inquilino eventuali canoni non pagati, ma al contrario sarà l’inquilino che potrà richiedere la restituzione di tutte le mensilità che sono state versate dall’inizio della locazione. 

L’unica carta che potrà essere giocata dal locatore è quella di avviare una causa di “occupazione senza titolo”, ma questo procedimento è molto lungo e potrebbe richiedere anche 2 o 3 anni di tempo. In caso di esito positivo, si potrà ricevere dall’inquilino un’indennità per l’occupazione abusiva dell’immobile. 

Quando non si può sfrattare un inquilino?

Prendiamo, invece, in esame il caso nel quale il contratto di affitto sia stato regolarmente registrato: in genere, la prima cosa che succede è la ricezione di una lettera di diffida da parte del locatore. 

Nella lettera sarà indicato un termine entro il quale provvedere ai pagamenti dovuti: l’inquilino avrà comunque la possibilità di versare quanto dovuto anche in seguito all’inizio di un’eventuale udienza contro di lui.

L’appartamento non dovrà essere immediatamente liberato neanche nel momento in cui si riceverà la notifica dell’atto giudiziario, chiamata “citazione per convalida dello sfratto per morosità”, in quanto dovrà ancora verificarsi la fase dinanzi al giudice. 

Sono varie le situazioni grazie alle quali sarà possibile evitare lo sfratto esecutivo. Nel caso in cui il locatore dovesse ribadire che è ancora presente una morosità da parte dell’inquilino, basterà presentare le ricevute dei pagamenti versati ancora prima dell’udienza di comparizione, oppure durante. 

A questo proposito, leggi anche Quanto costa una lettera di diffida dell’avvocato?

Opposizione allo sfratto esecutivo

Un altro metodo con il quale l’inquilino moroso potrà difendersi dallo sfratto esecutivo consiste nell’opposizione alla richiesta di sfratto, che dovrà:

1. basarsi su una prova scritta;
2. oppure essere fondata su gravi motivi. 

Qualora l’opposizione non fosse fondata, il giudice pronuncerebbe un’ordinanza di rilascio non impugnabile e stabilirebbe anche la data nella quale l’immobile dovrebbe essere rilasciato. 

Ci si può opporre allo sfratto:

• in assenza di morosità, nel caso in cui sia stata sanata prima di ricevere la notifica dell’intimazione;
• nell’ipotesi in cui si avesse un credito nei confronti del locatore;
• nel caso in cui quanto richiesto dal locatore fosse errato. 

Approfondisci leggendo anche Cosa succede se non pago le rate del mutuo o di un finanziamento personale

Come si può bloccare uno sfratto esecutivo?

Se l’inquilino paga gli arretrati, comprensivi delle spese processuali e degli interessi previsti dalla legge, allora il giudice rigetterà la richiesta di sfratto e il procedimento sarà considerato chiuso. 

L’inquilino potrà richiedere al giudice 90 giorni di tempo per procedere con il pagamento degli arretrati, degli interessi e delle relative spese: si parla, in questo caso, di “termine di grazia”. 

Se alla seconda udienza l’inquilino avrà pagato quanto dovuto, rispettando il termine di grazia, lo sfratto sarà interrotto. Al contrario, lo sfratto diventerà esecutivo e il giudice emetterà la relativa ordinanza di sfratto. 

Potrebbe interessarti anche Pignoramento immobiliare: come funziona la procedura e quando scatta

Risoluzione della procedura di sfratto

Qualora i tentativi dell’inquilino di difendersi dallo sfratto non dovessero andare a buon fine, allora si procederebbe con l’ordinanza di sfratto. L’esecuzione diventerebbe forzata nell’ipotesi in cui l’inquilino dovesse rifiutarsi di liberare l’immobile. 

L’ufficiale giudiziario effettuerà, dunque, un primo tentativo di accesso: nell’eventualità in cui l’inquilino non dovesse trovarsi in casa, i tempi dello sfratto si allungherebbero, anche di parecchi mesi. 

Se al secondo tentativo di accesso, l’inquilino dovesse continuare ad essere assente, l’ufficiale giudiziario potrà richiedere l’intervento della forza pubblica o quello di un fabbro per poter scardinare la porta chiusa a chiave. 

Il giorno in cui avverrà lo sfratto, l’inquilino non potrà portare con sé tutti i suoi beni, ma dovrà concordare con l’ufficiale giudiziario una data nella quale sarà possibile ritirarli. 

Se stai leggendo questo articolo, potresti essere interessato a un avvocato esperto in esecuzione e pignoramenti: su deQuo potrai trovare diversi professionisti specializzati in questo ambito da contattare per una richiesta di preventivo gratuito o per una consulenza legale online.

Sfratto esecutivo – Domande frequenti

Vuoi una consulenza legale sull’argomento? Chiedi Gratis ad un Avvocato

• +3000 avvocati pronti ad ascoltarti
• Consulenza Legale Online – Telefonica, in webcam, scritta o semplice preventivo gratuito
• Anonimato e Riservatezza – La tua consulenza verrà letta solo dall’avvocato che accetterà di rispondere

Richiedi una Consulenza