quando accade e cosa fare — idealista/news #finsubitoagevolazioni

Non è di certo un’evenienza rara: può capitare che gli istituti di credito neghino l’erogazione di un mutuo, per via di un immobile non mutuabile. Ma cosa significa questa definizione e quali elementi controllare, per essere certi che l’immobile prescelto sia idoneo al finanziamento? In linea generale, per immobile non mutuabile si intende un edificio che non presenta precise caratteristiche di abitabilità e, per quanto spesso sia certamente vendibile, non garantisce i requisiti minimi richiesti dalle banche per l’erogazione del finanziamento.

Ancora, quando un immobile non è mutuabile non si potrà accedere agli incentivi e alle sovvenzioni previste per la prima casa. Fatto non meno importante, se si procede all’acquisto non sarà possibile trasferirvi la residenza finché non verranno ripristinate le condizioni di abitabilità. Proprio per questa ragione, prima di richiedere il finanziamento alla banca, è utile prendere visione di una guida passo per passo al mutuo.

Cosa significa immobile non mutuabile?

Così come accennato in apertura, può capitare che la banca rifiuti un finanziamento in presenza di un immobile non mutuabile. Ma cosa significa? Questa definizione è molto ampia, e anche variabile a seconda degli istituti di credito, e comprende sostanzialmente due grandi categorie di abitazioni:

• tutti gli immobili che non soddisfano i requisiti minimi di abitabilità;
• tutti gli immobili che non rientrano nelle categorie catastali a uso abitativo.

Quando si parla di immobili non mutuabili, infatti, si fa più preciso riferimento all’acquisto di case e appartamenti destinati a uso abitativo, sui quali può essere acceso un mutuo ipotecario. La definizione non comprende invece immobili adibiti a uso commerciale o altri scopi, per i quali sussistono invece altre forme di finanziamento. In ogni caso, prima di procedere alla richiesta presso la banca, può essere utile avvalersi di strumenti per trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze.

Le categorie catastali della casa mutuabile

Come già visto, nella definizione degli immobili non mutuabili rientrano quasi esclusivamente immobili a uso abitativo. Di conseguenza, affinché su una casa o un appartamento possa essere acceso un mutuo, è innanzitutto necessario controllarne le categorie catastali, così suddivise:

• categoria A, per abitazioni e uffici;
• categoria B, per i servizi;
• categoria C, per immobili a uso commerciale.

Ognuno di questi gruppi è ulteriormente diviso in sottocategorie. Affinché si possa accedere a un mutuo ipotecario, è di solito necessario che l’immobile prescelto si ritrovi all’interno della categoria A, quindi sia a uso abitativo. Bisogna però prestare attenzione, poiché la categoria stessa non è una condizione sufficiente per l’ottenimento del mutuo:

• è necessario verificare l’effettiva presenza dell’abitabilità;
• le banche possono concedere mutui ipotecari anche per edifici di categoria diversa, purché convertibili in abitabili. È il caso, ad esempio, dei sempre più diffusi loft industriali trasformati in abitazioni;
• gli istituti di credito mantengono discrezionalità nella scelta di quali finanziamenti approvare e quali invece negare, indipendentemente dalla categoria dell’immobile.

I controlli della banca sugli immobili non mutuabili

Non è di certo una sorpresa: prima di concedere un mutuo, le banche eseguono dei certosini controlli non solo sulle condizioni reddituali del soggetto richiedente, ma anche sulle condizioni in cui versa l’immobile. Per gli istituti di credito è infatti fondamentale ridurre il rischio, ad esempio che il cliente non provveda alla restituzione del credito ricevuto o, ancora, che l’immobile non abbia appeal sul mercato in caso la banca dovesse rivalersene, come nel pignoramento.

Per questa ragione, i periti della banca verificano:

• le condizioni strutturali e di sicurezza dell’immobile;
• il rispetto di tutti i requisiti urbanistici e catastali;
• la presenza della documentazione che possa attestare l’abitabilità dell’immobile e, ancora, la loro conformità rispetto alle condizioni reali dell’edificio.

In mancanza di uno o più dei sopracitati requisiti, è molto probabile che l’immobile venga considerato non mutuabile. Questo non vuol dire che non possa essere acquistato o venduto, poiché dipende molto dalle condizioni dello stesso edificio. Ma quando un immobile non è vendibile? In linea generale, una casa o un appartamento:

• potranno risultare comunque vendibili, ad esempio quando le condizioni strutturali sono buone e l’abitabilità deriva da questioni burocratiche, come la necessità di modificare le destinazioni d’uso originarie. È il caso dei sopracitati loft industriali, ad esempio, prima della loro conversione in appartamenti abitabili;
• potranno non risultare vendibili, quando le condizioni urbanistiche o di sicurezza presentano gravi pregiudizi, in tutto oppure in parte non risolvibili. 

Come acquistare una casa non mutuabile

È un dubbio che sorge a molti: è possibile acquistare una casa non mutuabile, ricorrendo a soluzioni diverse rispetto al mutuo ipotecario? La risposta non è così immediata, così come si potrebbe pensare.

Innanzitutto, come visto nel precedente paragrafo, è necessario verificare il requisito della vendibilità. Se l’immobile non è vendibile, di fatto non si potrà procedere né alla sua vendita né al suo acquisto. Se l’immobile è vendibile, ma non abitabile, vi sono altre possibilità d’acquisto rispetto all’ottenimento di un finanziamento ipotecario:

• acquistare l’immobile con fondi propri;
• chiedere un prestito a una finanziaria, seppur con tassi di interesse più elevati rispetto ai classici mutui;
• approfittare della vendita con riserva, che permette al venditore e all’acquirente di stipulare un contratto – purché regolarmente registrato dal notaio – per un acquisto con successivo pagamento rateizzato.

Cosa si rischia nell’acquistare un immobile non mutuabile

Ma cosa si rischia nell’acquistare un immobile giudicato dalla banca non mutuabile, per quanto vendibile? Di certo, il diniego della banca già suggerisce difformità più o meno gravi rispetto alle normative urbanistiche e di sicurezza in vigore, pertanto l’acquirente dovrà tenere conto di una spesa aggiuntiva per il necessario adeguamento dell’immobile.

Prima di procedere alla compravendita, tuttavia, è necessario verificare – meglio se avvalendosi di periti e legali esperti – che:

• l’immobile possa essere effettivamente ristrutturato, quindi che si possano ottenere le condizioni di abitabilità, ad esempio con un progetto di ristrutturazione;
• i costi complessivi, compreso quindi non solo il prezzo dell’immobile, ma anche di tutte le spese di adeguamento.

Il rischio maggiore è quello di trovarsi con un immobile che, nonostante l’esborso economico per l’acquisto e i relativi lavori, non potrà comunque raggiungere i requisiti di legge: in altre parole, non ci si potrà mai abitare.