Il condominio in cui vivo è stato interessato da un
intervento di ristrutturazione con parziale demolizione e
ricostruzione, che ha riguardato sia le parti comuni dello stabile
che i singoli appartamenti. Si tratta di un edificio sito in un
Comune in zona sismica 2 che risulta composto da 4 unità
immobiliari.
Considerato che le opere hanno reso l’edificio maggiormente
antisismico, abbiamo avuto accesso alla detrazione Sismabonus,
agevolando la spesa sostenuta in relazione agli interventi sulle
parti comuni al 110%, fino al raggiungimento dell’importo massimo
detraibile, pari a 384.000 euro (96.000*4, numero delle unità
immobiliari).
Tuttavia, vorrei sapere se, in qualità di proprietario di
uno degli appartamenti, io possa fruire anche di un autonomo
plafond di spesa da collegare alla diversa agevolazione edilizia
del Bonus Casa, che mi permetterebbe di detrarre il 50% delle spese
per i lavori effettuati all’interno del mio appartamento, fino a un
massimo di 96.000 euro. Anche i proprietari degli altri 3
appartamenti sono interessati a procedere nello stesso senso, e mi
hanno incaricato di reperire informazioni circa la fattibilità di
tale ipotesi, per evitare di incorrere in future contestazioni (e
sanzioni) da parte dell’Agenzia delle Entrate.
La risposta dell’esperto
La questione sollevata dal gentile lettore è particolarmente
delicata, in quanto non trova riscontri del tutto chiarificatori
all’interno dei documenti ufficiali sino ad ora emanati
dall’amministrazione fiscale. In particolare, la situazione
descritta riguarda la possibilità per i proprietari delle singole
unità immobiliari di accedere, in relazione a un intervento di
ristrutturazione sul condominio che le contiene, al Bonus Casa al
50% per le opere realizzate all’interno dei propri appartamenti,
nonostante il complesso dei condòmini abbia già fruito del
Sismabonus per i lavori che hanno interessato le parti comuni dello
stabile.
Il condominio ha dunque visto un complessivo miglioramento delle
proprie prestazioni antisismiche, ma purtroppo dal quesito non
emerge quali lavori siano stati realizzati all’interno delle unità
immobiliari di proprietà privata e se questi, nel dettaglio,
abbiano avuto origine dalle opere che hanno permesso all’edificio
di accedere al Sismabonus. Proprio da tale elemento, infatti,
dipende la liceità del cumulo tra i due strumenti agevolativi.
La cumulabilità dei plafond
La questione, si diceva, è quanto mai complessa, soprattutto
alla luce del fatto che il Sismabonus rappresenta una detrazione
direttamente “discendente” dallo stesso Bonus Casa, non
rappresentando una nuova categoria di interventi agevolabili, ma
piuttosto una diramazione di un bonus già esistente. Infatti,
l’articolo 16-bis del Tuir che regola il Bonus casa è anche la
norma di riferimento per le detrazioni relative agli interventi
antisismici, perché l’art. 16 del DL 63/2013, che regola invece il
Sismabonus, la richiama esplicitamente. Per questo motivo, in linea
teorica, l’Agenzia delle Entrate ha considerato unico il limite di
spesa di 96.000 euro nel caso in cui nello stesso immobile sia
eseguito un intervento agevolabile con Sismabonus e un intervento
agevolabile con Bonus Casa (Risoluzione 60/2020). Tuttavia, sempre
l’art. 16-bis del Tuir opera una distinzione tra i lavori eseguiti
sulle parti comuni di un edificio condominiale (co. 1, lett. a) e
quelli posti in essere su singole unità immobiliari (co. 1, lett.
b), con la conseguenza che i limiti di spesa vanno considerati
distintamente per ciascuna tipologia di intervento.
Tale passaggio è fondamentale nel considerare la situazione
presentata, poiché l’Ade stessa ha spiegato partendo da detta
distinzione tra interventi su parti private e parti comuni, che
“le spese relative ai lavori sulle parti comuni dell’edificio,
essendo oggetto di un’autonoma previsione agevolativa, devono
essere considerate in modo autonomo ai fini dell’individuazione del
limite di spesa detraibile” (Circolare 7/2018). Tale
chiarimento riguardava nello specifico il Bonus Casa, ma
considerato che le Entrate stesse vedono detta agevolazione come il
ceppo da cui il Sismabonus deriva, è ragionevole applicare ad esso
lo stesso principio.
Tuttavia, questo “lasciapassare” dell’Agenzia va necessariamente
coniugato con il c.d. principio “assorbente”, introdotto con
Circolare n. 57 del 1997 e ribadito a più riprese, fino ad essere
cristallizzato nella recente Circolare n. 17 del 2023. In estrema
sintesi, tale principio prevede che quando si eseguono diversi
interventi edilizi, quello di categoria superiore assorbe quelli di
categoria inferiore ad esso collegati o correlati (compresi quelli
di manutenzione ordinaria o straordinaria, necessari al
completamento dell’opera).
Di conseguenza, se nel caso prospettato i lavori sui singoli
appartamenti risultano correlati a quelli relativi alle parti
comuni (già agevolati con Sismabonus), essi confluiranno sotto il
plafond di spesa delle medesime parti comuni, e non potranno
accedere a detrazioni diverse relative alle parti private.
Come verificare la correlazione tra le opere
L’Ade non hai mai spiegato nel dettaglio i criteri in base ai
quali definire un’opera correlata all’altra ai fini della fruizione
di bonus (e plafond) differenti, e neanche la dottrina esprime una
posizione uniforme.
Secondo alcune autorevoli opinioni è necessario che i lavori
eseguiti nei singoli appartamenti siano abilitati da un autonomo
provvedimento urbanistico affinché i plafond possano essere
“duplicati”. Tuttavia, nella pratica, si tratta di un’ipotesi
remota, in quanto difficilmente vengono richiesti provvedimenti
diversi nell’ambito di interventi complessivi di ristrutturazione
come quello descritto dal lettore.
Senza dubbio la questione ruota attorno al contenuto delle
asseverazioni tecniche. È solo da queste, infatti, e dai documenti
progettuali, che si può comprendere se gli interventi siano o meno
correlati tra loro.
Se, dunque, i lavori effettuati negli appartamenti risultano non
collegati/correlati a quelli antisismici effettuati sulle parti
comuni, allora via libera alla fruizione di limiti autonomi di
spesa.
Cosa dice l’Agenzia delle Entrate
Come detto, non vi sono documenti di prassi dell’Ade pubblici
riguardo a questo specifico tema. All’interno della risposta a
interpello n. 665 del 2021, tra le altre, l’Agenzia ha però
chiarito che “i limiti di spesa ammessi alla detrazione variano
in funzione della tipologia di interventi realizzati nonché degli
edifici oggetto dei lavori agevolabili”, confermando che
almeno da un punto di vista generale l’importo massimo di
detrazione spettante si riferisce ai singoli interventi
agevolabili, “ragion per cui qualora sul medesimo immobile
siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di
spesa detraibile sarà costituito dalla somma degli
importi previsti per ciascuno degli interventi
realizzati”.
In tale interpello non si evince, purtroppo, alcun riferimento
esplicito al principio della correlazione sopra esposto, che
permetterebbe di risolvere il dilemma sul quando due differenti
plafond possano effettivamente coesistere. Tuttavia, due risposte a
interpello “private”, note allo scrivente, confermano proprio detto
principio. In sintesi, l’Agenzia ha confermato che se i lavori
eseguiti internamente alle unità sono “correlati” ai lavori
antisismici dell’intero condominio, allora in virtù del principio
assorbente esse “consumano” il plafond delle parti comuni.
Diversamente, se i lavori sugli appartamenti non sono “correlati” a
quelli antisismici, il principio assorbente non si applica, con la
conseguenza che i lavori possono confluire nel plafond “privato”
della singola unità, accedendo all’aliquota del 50% del Bonus Casa.
In tal senso, sarà il contribuente a dover dimostrare l’autonomia
degli interventi, prova che sarà più facilmente in possesso dello
stesso se, come accennato, le asseverazioni tecniche esprimono e
documentano in modo chiaro la natura degli stessi.
Parziale demolizione
Nel quesito si fa riferimento a una ristrutturazione avvenuta
tramite “parziale demolizione e ricostruzione”, rendendo doveroso
sottolineare che per le parti di edificio interessate da
demolizione risulta estremamente difficile immaginare, sul piano
pratico, la possibilità di “duplicare” i plafond in base ai
principi sopra esposti.
Per cumulare Sismabonus e Bonus Casa, è infatti fondamentale
verificare che le opere sulle parti private non siano correlate a
quelle sulle parti comuni, requisito assai arduo da rispettare in
caso di demolizione, in cui tutti i lavori sono forzatamente
“collegati” tra loro.
Purtroppo, dal quesito non si è in grado di comprendere a quale
livello il condominio sia stato interessato da demolizione, ma il
fatto che sia stata “parziale” lascia aperta la strada
precedentemente delineata, quantomeno sul piano teorico.
Sarà dunque necessario che il lettore provveda a verificare, con
l’aiuto di un tecnico di fiducia, l’effettiva incidenza sulle unità
abitative interne allo stabile della demolizione parziale che lo ha
riguardato.
A cura di Cristian Angeli
ingegnere strutturista
esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it
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