Ai fini dell’ottenimento del condono edilizio, un edificio nuovo destinato alla residenza può ritenersi “ultimato” quando presenti completata la copertura e compiuto il rustico, intendendosi per quest’ultimo l’opera ultimata nel suo sviluppo perimetrale e per copertura qualsiasi chiusura superiore e, quindi, anche il solaio.
In attesa di scoprire i dettagli della sanatoria delle piccole difformità edilizie voluta dal Ministro Salvini, ricordiamo che in materia di condono edilizio, si intende per le tre sanatorie straordinarie sin qui avvenute in Italia, è fondamentale la data di ultimazione dell’opera, che deve ricadere entro determinati limiti temporali per poter beneficiare della sanatoria straordinaria.
Ma cosa significa ultimazione dell’opera? Quando, cioè, un intervento edilizio può considerarsi ultimato?
Ci riepiloga le regole il Consiglio di Stato nella sentenza 3361/2024 del 12 aprile, che ha confermato la validità del provvedimento di annullamento, da parte di un comune e confermato dal TAR competente, di rilascio del condono edilizio ai sensi della legge 326/2003 (Terzo condono).
Ultimazione dell’opera: la data del terzo condono edilizio
Prima di tutto: la data di ultimazione dell’opera.
Ogni condono ne ha una: nel caso di specie, l’art.32, comma 25 del DL 269/2003, stabilisce che la sanabilità delle opere abusivamente realizzate è ottenibile solo qualora le stesse siano state ultimate entro la data del 31 marzo 2003.
Quella è la data limite: se gli abusi edilizi non sono stati completati entro quel giorno, non si può ottenere il condono.
Completamento dell’opera: copertura e rustico
Poi si entra nel vivo della questione. Palazzo Spada ricorda ce, ai sensi dell’art. 31 della legge 47/1985, a cui la predetta normativa di condono edilizio rinvia, un edificio nuovo destinato alla residenza può ritenersi “ultimato” quando presenti completata la copertura e compiuto il rustico, intendendosi per quest’ultimo l’opera ultimata nel suo sviluppo perimetrale e per copertura qualsiasi chiusura superiore e, quindi, anche il solaio (cfr. Consiglio di Stato sez. V, 19/07/1989, n.444).
Condono edilizio: l’onere della prova sull’effettiva ultimazione delle opere è del privato
In materia di condono edilizio, sul richiedente grava l’onere di provare “appieno” la data di ultimazione delle opere, in modo da non lasciare alcun dubbio al riguardo, trattandosi di elemento essenziale per l’ammissibilità dell’istanza di condono.
Interventi nuovi o già esistenti: le differenze tra criterio strutturale e funzionale
In particolare, l’art. 31 della predetta legge 47/1985, nello specificare il concetto di “ultimazione” dell’opera ai fini della sanatoria di un abuso:
- nella prima parte si riferisce a interventi realizzati “ex novo”, richiedendo l’esistenza di una struttura che ne definisca la loro rilevanza urbanistico-edilizia e consenta di identificarne la specifica natura;
- nella seconda parte tratta le opere interne a edifici già esistenti e quelle non destinate alla residenza, in relazione alle quali il concetto di completamento è riferito alla funzionalità dell’opera.
In ogni caso l’opera abusiva, per poter essere ritenuta ultimata, deve comunque presentare in modo inequivoco gli elementi strutturali tipici e caratterizzanti la tipologia cui la stessa appartiene: pertanto, l’esistenza dell’opera in termini strutturali, in modo tale che ne sia identificabile in modo inequivoco natura e tipologia, costituisce presupposto indispensabile per poter attribuire valenza alla sua funzionalità in quanto tale (cfr. Cons. Stato, sez. VI, 02/12/2016, n. 5060).
Condono edilizio e requisito dell’ultimazione: alla scoperta del criterio strutturale e funzionale
Esistono due criteri alternativi per la verifica del requisito dell’ultimazione, rilevante ai fini del rilascio del condono edilizio: il criterio “strutturale”, che vale nei casi di nuova costruzione; e il criterio “funzionale”, che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.
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Il caso: non ci sono le condizioni per considerare l’opera ultimata
Nel caso ogggetto della sentenza, dalle risultanze probatorie in atti emerge come l’opera oggetto di istanza di sanatoria non presentasse alla data del sopralluogo dell’Autorità le condizioni, sopracitate, per poterla ritenere ultimata.
Difatti, dal verbale di sequestro preventivo, depositato dal Comune nel giudizio di primo grado, che è connotato di una descrizione analitica delle opere contestate, emerge come la struttura si presentasse scheletrica al momento del sopralluogo, accessibile solo attraverso una rampa in terra battuta e in condizioni tali da non poter ritenere avvenuto il cambio di destinazione d’uso in tale data.
Tali circostanze, peraltro, non sono state confutate in sede di esame testimoniale dagli operanti, che hanno confermato le circostanze emerse durante il sopralluogo.
Non è quindi possibile ottenere il condono edilizio per questo abuso edilizio.
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