Sempre più italiani non pagano il mutuo. E le banche svendono le case #finsubitoagevolazioni

Il mutuo è troppo alto, la famiglia non riesce a racimolare la somma necessaria per pagarlo e la casa viene messa all’asta dalla banca: svenduta a un valore dimezzato rispetto alla spesa iniziale. La famiglia resta senza un’abitazione, ma con ancora debiti. È un copione che si ripete a frequenza sempre maggiore a causa di un fattore: in 2 anni la rata del mutuo a tasso variabile per alcune famiglie è aumentata fino al 119%. Troppo alto per essere sostenuto e la conseguenza è un’obbligata rinuncia alla casa. Nel 2024 si stima che per questo motivo ci sarà un aumento dei volumi delle aste, previste tra le 160mile e le 180mila, con un +12% rispetto al 2023.

Sono dati che emergono dall’Osservatorio SalvaLaTuaCasa di Save Your Home, realizzato da Nomisma e presentate oggi alla Camera. “La previsione di ripresa della corsa delle aste è legata alla situazione difficile per le famiglie con i mutui”, commenta con HuffPost Gianfranco Dote, ad di Save Your Home, marketplace nel settore dei mutui in sofferenza, “Ci aspettiamo un progressivo deterioramento di parte dei crediti, in particolare i mutui a tasso variabile, a una rata decisamente più alta rispetto a quella di partenza”. Dietro a circa il 90% delle aste, dice Dote, ci sono procedure esecutive legate a mutui non pagati: “Chi ha l’ipoteca – tipicamente la banca o chi l’ha comprata dalla banca – la mette all’asta per soddisfare il suo credito col ricavato. La procedura è lunga e costosa, a rimetterci sono le famiglie che vedono svenduta la loro casa all’asta e non riescono neanche a pagare il mutuo col ricavato. Se ne ricava in media la metà del costo. È una situazione drammatica”.

I prezzi di aggiudicazione arrivano a dimezzare il valore dell’immobile rispetto alle quotazioni di mercato, con punte che possono raggiungere il meno 65%, mentre la lunghezza e l’onerosità dei procedimenti rischiano di ridurre ulteriormente il ricavato effettivo, lasciando ampie quote di scoperto a danno di creditori e debitori. La riduzione del valore dell’immobile è stata del 45% dal 2017 al 2022 e del 65% nel 2023. Secondo il report, il creditore privilegiato recupera il 50% del credito. Mentre il debitore perde la casa, ma rimane esposto per il 57% del debito totale. “Nelle aree di sovraindebitamento il mutuo è la componente più importante”, dice l’ad Dote, “Le aste non sono sempre fortunate, possono anche andare deserte, dipende dalla localizzazione geografica. Un immobile all’asta a Milano viene venduto bene e subito, ma nel resto d’Italia non è così, soprattutto nelle zone periferiche. Le famiglie sono disperate: è difficile pensare di andare fuori di casa, un luogo con il quale hai instaurato un legame affettivo, dopo averci investito tanto”.

La ricerca evidenzia come tra il 50% degli italiani maggiorenni con almeno un finanziamento in corso, una su quattro teme di poter avere difficoltà nel 2024 a rispettare regolarmente il rimborso delle rate. L’Osservatorio della Società Benefit Save Your Home suddivide le famiglie italiane in 4 cluster: le famiglie solide, quelle resilienti, quelle in bilico e quelle insolventi. Dall’indagine emerge come le famiglie in bilico e quelle insolventi, che rappresentano complessivamente il 16% delle famiglie analizzate, siano quelle che si trovano in una posizione di maggiore criticità. Infatti, dalla survey emerge che, tra le famiglie in bilico, il 46% dichiara di avere in corso un prestito finalizzato all’acquisto di un bene o servizio (per le famiglie insolventi è pari al 44%), o un prestito legato ad una necessità di liquidità senza uno scopo predeterminato (30% delle famiglie in bilico e 20% delle famiglie insolventi), o una rateizzazione di pagamento tramite carta revolving o dilazione “Buy Now Pay Later” (25% delle famiglie in bilico e 43% delle insolventi).

Il collegamento tra mutui e aumento delle aste è evidenziato anche dalla loro distribuzione geografica. Spiega Dote che c’è una concentrazione principale in Lombardia e Sicilia, estremo Nord ed estremo Sud. Fra il 25 e il 30% delle aste si registrano in queste due regioni. Seguono il Lazio e la Campania. “La distribuzione non è quindi legata a un’interpretazione superficiale: al Nord tutti lavorano e hanno soldi, mentre al Sud no”, commenta, “Piuttosto è una distribuzione che va di pari passo con la concentrazione dei mutui: laddove molta gente ha aperto un mutuo per pagare casa, c’è un più alto numero di aste”.

L’Osservatorio rileva anche come a fine 2023, a causa del prolungato incremento dei tassi di interesse, aumentino le famiglie che devono sostenere una rata più alta del mutuo. L’incidenza delle famiglie con una rata mensile (tra mutuo e credito al consumo) superiore ai 700 euro è passata dal 27% al 40%. Le dinamiche più marcate e allarmanti, si legge nel report, sono quelle legate agli incrementi delle rate dei mutui a tasso variabile, che complessivamente rappresentano circa il 40% dello stock dei mutui attualmente in fase di rimborso da parte delle famiglie. La violenta risalita del costo del denaro in meno di due anni ha generato per questo gruppo di famiglie aumenti, che l’Osservatorio stima compresi tra il 35% ed il 119% della rata mensile, con una conseguente contrazione del reddito netto residuo disponibile fino al 51%. È una situazione che colpisce maggiormente gli italiani con un mutuo a tasso variabile e un reddito annuo lordo fino a 40mila euro, fascia che comprende il 90% dei contribuenti, con una significativa incidenza sul reddito residuo disponibile che, in molti casi, arriva addirittura al di sotto della soglia minima di sussistenza.

“L’Osservatorio SalvaLaTuaCasa evidenzia una situazione sempre più critica per le famiglie italiane. Per molte famiglie, infatti, è in gioco un valore di rango costituzionale: il diritto all’abitazione”, sottolinea Gianfranco Dote, “Per difenderci da questa emergenza vogliamo invitare la politica e gli istituti di credito a considerare nei processi di gestione del credito lo strumento della cartolarizzazione a valenza sociale. L’attività consiste nel raccogliere una richiesta da parte di una famiglia che vuole salvare la casa. Noi li aiutiamo comprando il credito dalla banca, ma lasciando che la famiglia resti a casa sua: un vincolo della cartolarizzazione, il soggetto che compra il credito ha delle agevolazioni fiscali a patto che lasci le famiglie a casa propria. Attraverso questo meccanismo è possibile trasformare un debitore incagliato in un consumatore nuovamente solvibile, senza che perda la sua abitazione all’asta, con la garanzia che estingua definitivamente il suo mutuo e concedendo anche la possibilità di essere re-incluso finanziariamente”.