effetti su pretese del promissario acquirente dell’immobile #finsubitoagevolazioni

Sommario:

1. 
   Il contesto giuridico
2. 
   La novella del giugno 2012
3. 
   Il preliminare di compravendita immobiliare
4. 
   La trascrizione



5. 
   Inefficacia della trascrizione del preliminare di compravendita

1. Il contesto giuridico

Il concordato preventivo, regolato dagli artt. 160 e ss. del regio decreto 16 marzo 1942 n. 267 (cd. legge fallimentare, di seguito, per brevità anche solo L.F.), è una procedura concorsuale che consente all’imprenditore in stato di crisi di evitare il fallimento; nella sostanza, attraverso il concordato l’imprenditore, unico soggetto legittimato alla presentazione di una proposta di concordato, ricerca un accordo con i suoi creditori per la risoluzione della crisi.

Particolare rilevanza giuridica riveste la disciplina degli effetti del concordato preventivo sui rapporti giuridici preesistenti (cd. contratti pendenti) oggetto, da sempre, di ferventi dibattiti in ambito giurisprudenziale e dottrinale. Invero, se nel fallimento tale disciplina trovava una dettagliata regolamentazione negli artt. 72 e ss. L.F., nel concordato preventivo – almeno sino alla riforma del 2012 – nulla era previsto.

Nel silenzio della legge, l’orientamento dottrinale prevalente riteneva non ipotizzabile l’applicazione analogica delle norme contenute nel Titolo II, Capo III, Sezione IV della legge fallimentare, in considerazione del diverso fondamento ontologico delle procedure concorsuali in questione[1].

Il fallimento, infatti, ha natura essenzialmente liquidatoria-dissolutiva, che esige una definizione dei rapporti in corso in funzione della successiva e prevedibile disgregazione del complesso produttivo e della sua liquidazione; viceversa, il concordato preventivo, di regola, ha funzione satisfattiva-conservativa, che normalmente non determina di per sé interruzioni nella continuazione dell’impresa e non pone questioni di compatibilità con l’esecuzione dei contratti in corso che potranno essere portati a compimento, salvo diversa determinazione nel senso dell’inadempimento.

Conseguentemente, si era giunti a ritenere che l’apertura del concordato preventivo non producesse effetti in riferimento ai rapporti contrattuali in corso, dato che gli artt. 72 e ss. L.F., non sono inclusi fra le norme richiamate e rese operanti dall’art. 169 L.F.[2]

2. La novella del giugno 2012

In questo contesto normativo assume rilievo pratico significativo la novella apportata con il decreto legge 22 giugno 2012, n. 83, coordinato con la legge di conversione 7 agosto 2012, n. 134, recante Misure urgenti per la crescita del Paese, per mezzo della quale è stata introdotta nel sistema del concordato preventivo la disciplina dei contratti in corso di esecuzione, prima inesistente.

Il nuovo articolo 169-bis L.F. consente oggi al debitore di chiedere al tribunale, col ricorso introduttivo, o al giudice delegato, dopo il decreto di ammissione, di essere autorizzato a sciogliersi dai contratti in corso di esecuzione alla data della presentazione del ricorso; sempre su richiesta del debitore può essere autorizzata anche la sospensione del contratto per non più di sessanta giorni, prorogabili una sola volta (art. 169-bis, I co., L.F.)[3].

In questi casi, la controparte avrà diritto ad un indennizzo equivalente al risarcimento del danno conseguente al mancato adempimento, che sarà soddisfatto come credito anteriore al concordato (art. 169-bis, II co., L.F.).

Con siffatta disposizione normativa il debitore potrà liberamente decidere se eseguire il contratto o sciogliersi dal vincolo giuridico; la scelta, di per sé assolutamente lecita (tant’è che il legislatore riconosce alla controparte un indennizzo e non un risarcimento), dipenderà essenzialmente della verifica del rapporto costi-benefici connessi a ciascuna opzione, rispetto alla quale è escluso un sindacato di merito da parte del giudice delegato al quale l’istanza di scioglimento (o di sospensione) viene presentata[4].

Pertanto, laddove l’imprenditore, per rispettare l’impegno negoziale precedentemente assunto, fosse costretto ad esporsi a costi maggiori rispetto ai benefici, potrà chiedere di essere autorizzato allo scioglimento del contratto in corso di esecuzione ovvero a sospenderne provvisoriamente l’esecuzione.

L’applicazione del citato art. 169-bis L.F. risente di alcune deroghe; esso, infatti, non produce effetti con riferimento:

1. 
   ai rapporti di lavoro subordinato per i quali, invece, trovano applicazione i principi di diritto comune;
2. 
   ai contratti preliminari di compravendita trascritti a norma dell’art. 2645-bis c.c., aventi ad oggetto un bene immobile ad uso abitativo destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o dei suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso diverso da quello di abitazione destinato a costituire la sede principale dell’attività d’impresa dell’acquirente;
3. 
   ai contratti di finanziamento destinati ad uno specifico affare ex art. 72-ter L.F.;
4. 
   ai contratti di locazione immobiliare ogniqualvolta la procedura concordataria venga instaurata dal locatore dell’immobile.

Chiaramente le deroghe sono giustificate dalla necessità di rendere maggior tutela a quei negozi giuridici che coinvolgono beni costituzionalmente riconosciuti[5].

Il presente studio si propone, quindi, di esaminare gli effetti della procedura di concordato preventivo in cui versa l’imprenditore in stato di crisi rispetto all’obbligo, gravante su quest’ultimo, di vendita dell’immobile destinato a costituire abitazione principale dell’acquirente o dei suoi parenti ed affini, scaturente da contratto preliminare.

3. Il preliminare di compravendita immobiliare

Nel caso in cui un soggetto giuridico si obbliga alla stipulazione di un contratto di compravendita di un bene immobile ad uso abitativo proprio o dei propri familiari, acquistando da una società successivamente ammessa alla procedura di concordato preventivo, l’operatore giuridico dovrà preliminarmente verificare se il contratto preliminare di compravendita immobiliare rientri o meno nella deroga cui al punto 2 dell’art. 169-bis L.F.

Per far ciò sarà necessario, da un lato, appurare la destinazione d’uso del bene (in merito alla quale si rinvia a quanto già detto) e, dall’altro lato, verificare l’eventuale trascrizione del negozio giuridico, aspetto quest’ultimo che sarà diffusamente affrontato nelle pagine che seguono.

4. La trascrizione

Come noto, la trascrizione del preliminare comporta che in caso di mancata esecuzione del contratto (ovvero di mancato trasferimento del bene immobile) i crediti del promissario acquirente assumono privilegio speciale sul bene immobile oggetto di vendita, in forza della disposizione contenuta nell’art. 2775-bis c.c.

La qualità di creditore privilegiato che, in ipotesi, assumerebbe il promissario acquirente nella procedura di concordato preventivo, determinerebbe, in caso di inadempimento dell’imprenditore ammesso alla procedura concorsuale dell’obbligo di contrarre il definitivo[6], l’acquisizione a beneficio del promissario acquirente dell’intero prezzo dell’ipotetica vendita a terzi dell’immobile oggetto del preliminare[7].

Naturalmente, siffatta conclusione si fonda sull’essenziale presupposto di efficacia giuridica della trascrizione del contratto preliminare di compravendita.

In proposito, l’art. 2645-bis c.c. stabilisce che “gli effetti della trascrizione cessano e si considerano mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all’art. 2652, primo comma, numero 2) [ovvero delle domande dirette ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre]”.

Dunque, la richiamata disposizione normativa fissa due distinti termini di efficacia della trascrizione del preliminare: un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del definitivo e tre anni dalla trascrizione stessa.

A parere di chi scrive i suddetti termini sono tra loro indipendenti e, pertanto, il raggiungimento di uno solo tra essi comporta l’irreversibile venir meno degli effetti della trascrizione.

Autorevole dottrina[8] sostiene che tra i due diversi termini debba applicarsi quello in concreto più breve: quindi, si applicherebbe soltanto il termine dell’anno dalla data prevista per il definitivo, se quest’ultimo cadesse prima del triennio dalla trascrizione, e soltanto il termine triennale se le parti si fossero assegnate un termine più lungo per perfezionare la compravendita[9].

5. Inefficacia della trascrizione del preliminare di compravendita

L’eventuale inefficacia della trascrizione del contratto preliminare avrebbe un effetto dirompente sulle ragioni di credito del promissario acquirente avanzate nei riguardi dell’imprenditore ammesso alla procedura di concordato preventivo, egli, infatti, non potrebbe usufruire di alcun diritto prelatizio, neanche nell’ipotesi in cui agisse ex art. 2932 c.c., al fine di ottenere una sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso, trascrivendo la relativa domanda giudiziale, in quanto, secondo la giurisprudenza, detta trascrizione non può surrogare la trascrizione del contratto preliminare per la natura eccezionale dei privilegi ad essa connessi, con conseguente impossibilità di ricorrere all’analogia[10].

Se, quindi, il contratto preliminare di compravendita di un bene immobile ad uso abitativo proprio o dei propri familiari non può essere considerato esente dagli effetti della concorsualità (non rientrando tra le deroghe ai principi impressi nell’art. 169-bis L.F., per effetto del rinvio operato dall’ultimo comma della predetta disposizione normativa all’art. 72, co. VIII, L.F.) a seguito della cessazione degli effetti della trascrizione del contratto preliminare che, per espressa previsione normativa, devono considerarsi “come mai prodotti”, il contraente in bonis potrebbe decidere di agire per l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto ex art. 2932 c.c. (senza che alla domanda giudiziale possa opporsi il divieto di iniziare o proseguire azioni esecutive o cautelari nei confronti della società interessata dalla procedura di concordato preventivo cui all’art. 168 L.F., secondo quanto giustamente stabilito dalla giurisprudenza[11]) ovvero risolvere il contratto preliminare chiedendo la restituzione dell’eventuale caparra confirmatoria o degli acconti prezzo versati, oltre al risarcimento dei danni. Il problema (per il promissario acquirente) connesso a quest’ultima opzione deriva dal fatto che l’obbligazione pecuniaria dell’impresa inadempiente verrebbe estinta con moneta concordataria, secondo le condizioni che risultano dalla proposta di concordato approvata dai creditori ed omologata dal Tribunale, per effetto di quanto previsto dall’art. 169-bis, co. II, L.F., quindi, presumibilmente, con un importo notevolmente inferiore rispetto a quello cui il promissario acquirente avrebbe diritto per effetto della sentenza di condanna.

Quanto ai criteri da assumere per la quantificazione del risarcimento, autorevole dottrina[12] ha ritenuto che essi non potranno sottrarsi alle regole generali; conseguentemente, il giudice ordinariamente competente dovrà attenersi ai consueti criteri che riguardano il risarcimento del danno, all’esito del giudizio ordinario che dovrà essere necessariamente attivato.

In questo contesto giuridico non è difficile supporre che, in riferimento ai soli immobili da costruire oggetto di preliminare di vendita, il promissario acquirente opti per la strada più comoda, rappresentata dall’escussione della polizza fideiussoria – che deve essere stipulata dal promissario venditore, in ossequio agli obblighi imposti dall’art. 2 del decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005 –, al fine di riscuotere quanto versato al costruttore, salvo che “il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare” (art. 3, D.Lgs. 122/2005).

Per approfondimenti:

(Altalex, 7 novembre 2014. Articolo di Giovanni Gargiulo)

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