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• La riforma Cartabia ha introdotto anche alcune rilevanti modifiche in tema di condominio, in particolare rispetto alla mediazione.
• La mediazione in diritto condominiale è obbligatoria già a partire dal 2010, cioè con l’entrata in vigore del D.Lgs 28 del 2010.
• La riforma del condominio, apportata con il D.Lgs 149 del 2022, ha modificato il ruolo dell’amministratore.

La Riforma Cartabia del 2022 ha introdotto significative modifiche alla disciplina del processo civile. IAlcune importanti ripercussioni ci sono state anche rispetto alla disciplina del condominio. In particolare, il legislatore è intervenuto per agevolare la soluzione delle controversie e soprattutto per ridurre i tempi di latenza dei giudizi.

Nel seguente articolo vedremo in che modo è intervenuto il D.Lgs 149 del 2022. Spiegheremo quali sono gli effetti sulla mediazione, cercando anche di offrirti alcune nozioni proprio sull’istituto, per meglio comprendere le modifiche apportate dalla riforma del condominio.

Intendiamo, soprattutto, soffermarci su quello che sarà il ruolo dell’amministratore e della sua legittimazione ad avviare la procedura di mediazione. Ci chiederemo, poi, quali funzioni rimangano in capo all’assemblea condominiale.

Riforma del condominio: quando entra in vigore

A distanza di 10 anni dall’ultima riforma, è entrata in vigore lo scorso 30 giugno l’ultima riforma del condominio. A partire da tale data, tutte le controversie insorte saranno soggette alle nuove disposizioni in materia di mediazione e condominio. La disciplina del condominio è da sempre abbastanza complessa, soprattutto perché molti aspetti risultano ancora controversi, come la natura del condominio stesso.

Infatti, secondo l’orientamento prevalente, il condominio non è un soggetto giuridico, ma è un ente di gestione, come una sorta di associazione non riconosciuta, priva di personalità giuridica, che svolge la funzione di gestire il condominio. Le decisioni sono, infatti, assunte dall’organo assembleare, quindi dai condomini, tramite deliberazione.

Il secondo organo del condominio è l’amministratore, il quale è considerato un mandatario dei condomini, i quali agiscono in luogo e per conto dei condomini stessi. 

La riforma del condominio del 2013 ha cercato di chiarire proprio il ruolo e le funzioni dei predetti organi. La recente riforma ha, invece, inteso intervenire sulla disciplina dei conflitti e delle controversie, introducendo l’obbligatorietà della mediazione.

Lo scorso 30 giugno sono, infatti, entrate in vigore alcune delle nuove disposizioni della Riforma Cartabia in tema di mediazione, contemplate dal D.Lgs 149 del 2022, il quale si è posto il principale obiettivo di snellire i procedimenti e risolvere in tempi brevi i conflitti in materia di diritto condominiale. Cerchiamo di vedere allora quali sono tutte le modifiche apportate alla disciplina del condominio.

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Una delle principali modifiche apportate dalla riforma del condominio in questione riguarda l’introduzione della mediazione obbligatoria anche per i conflitti inerenti i rapporti tra i condomini. La mediazione è uno strumento di risoluzione delle controversie a carattere stragiudiziale: ciò significa che non è necessario ricorrere al giudice per avere una decisione.

È un rimedio che consente alle parti di raggiungere un accordo bonario tra le parti. Ha molte funzioni: la principale è quella deflattiva del contenzioso, finalizzata a ridurre le controversie in sede giudiziaria. In questo modo, è possibile procedere a ridurre i tempi di soluzione del conflitto. 

Questo istituto, quindi, ha due importanti vantaggi:

1. ridurre i tempi di soluzione della controversia;
2. ridurre i costi, rispetto al giudizio in tribunale – infatti, le spese sono ridotte.

La mediazione è obbligatoria in tutti i casi del D. Lgs 28 del 2010, che ha previsto il ricorso alla mediazione come una condizione di procedibilità. Ciò comporta che, se non si procede a mediazione, il giudizio successivo è improcedibile, cioè è preclusa l’azione giudiziaria per ottenere il soddisfacimento del diritto.

La mediazione è invece facoltativa quando è rimessa alle parti la possibilità di adottare o meno la misura in questione. Laddove non si proceda alla mediazione, resta sempre possibile agire in giudizio.

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Quali erano le materie della mediazione obbligatoria?

Il D.Lgs 28 già prevedeva, tra le materia della mediazione obbligatoria, quella del condominio. Stabiliva, infatti, che, tra le materie della mediazione obbligatoria, vi erano:

• condominio;
• diritti reali;
• divisione;
• successioni ereditarie;
• patti di famiglia;
• locazione;
• comodato;
• affitto di aziende;
• risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria;
• risarcimento del danno da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità;
• contratti assicurativi, bancari e finanziari;
• associazione in partecipazione;
• consorzio;
• contratto di franchising;
• contratto d’opera;
• contratto di rete;
• contratto di somministrazione;
• società di persone e subfornitura.

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Riforma del condominio: il ruolo dell’amministratore

Una delle principali e più significative modifiche introdotte con la riforma del condominio 2023 riguarda la legittimazione dell’amministratore di condominio. Infatti, l’art. 5 ter del D. Lgs 149 del 2022 ha previsto che l’amministratore di condominio possa procedere ad attivare il procedimento di mediazione o aderirvi anche in assenza di una preventiva delibera dell’assemblea condominiale. 

La mediazione, si ricorda, deve essere condotta davanti ad un organo di mediazione individuato in base alla circoscrizione del Tribunale competente per luogo. Dopo aver individuato l’organismo, si deve fissare un appuntamento entro 30 giorni dal deposito della domanda.

Il procedimento non può essere protratto oltre i 3 mesi dalla presentazione dell’istanza di accesso alla mediazione. Questa deve essere condotta nel rispetto del principio di riservatezza. Le formalità procedimentali sono disciplinate da apposito regolamento.

L’organismo, in ogni caso, deve redigere un verbale a conclusione della mediazione. Se l’esito è positivo, cioè, si raggiunge l’accordo: il verbale ha valore di titolo esecutivo per l’espropriazione forzata o esecuzione degli obblighi nascenti da mediazione.

Quindi, l’amministratore assume una funzione fondamentale, perché deve decidere di aderire alla mediazione in tempi rapidi, in caso di invito della controparte. Se l’amministrazione non esercita correttamente questa facoltà, può anche incorrere in una responsabilità che possono attivare i condomini, quali mandanti dell’amministratore. 

Chi decide se conciliare o accettare la proposta di mediazione?

Come dicevamo nel precedente paragrafo, è auspicabile che la mediazione si concluda con l’accordo bonario delle parti. Chi decide, per il condominio, se accettare o meno la proposta del mediatore?

Sul punto, la riforma del condominio non introduce significative novità. La proposta deve essere accettata da parte dell’assemblea dei condomini. In questo caso, è necessaria una deliberazione con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., ossia la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Tuttavia, è stata introdotta una previsione per accelerare i tempi. Infatti, è stato stabilito che il verbale di mediazione o la proposta fissino comunque un termine entro il quale l’assemblea debba deliberare. Se il termine decorre inutilmente, comunque, si ritiene che sia stato espresso parere sfavorevole sulla proposta.

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Riforma del condominio: le tempistiche

La riforma del condominio, nella parte che stiamo analizzando, ha come principale obiettivo quella di ridurre la durata delle controversie.

Come abbiamo evidenziato nei precedenti paragrafi, comunque, la durata della procedura di mediazione è di tre mesi, prorogabili di ulteriori tre prima che si giunga a scadenza. Al termine, tuttavia, dovrà essere eventualmente concluso l’accordo scritto dalle parti.

Il termine decorre dal deposito della domanda, se la mediazione è attivata tramite istanza, oppure dalla data fissata dal giudice.
Il termine non è soggetto a sospensione feriale. Inoltre, il primo incontro non dovrà tenersi prima di 20 giorni – e comunque, non oltre i 40 giorni dal deposito della domanda.

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È stato eliminato poi un passaggio, quello dell’incontro informativo, cioè quello della seduta informativa, che, in genere, è la prima seduta della mediazione. Ciò significa che le parti sono direttamente in mediazione. La ragione per cui si è deciso di eliminare questa fase risiede nella considerazione per cui spesso si perdeva molto tempo; infatti, il passaggio in questione poteva anche protrarsi oltre la prima seduta. 

Tuttavia, questa attività di informazione dei condomini dei benefici, utilità e anche necessità della mediazione, dovrà comunque essere compiuta. Sarà, dunque, compito dell’amministratore procedere ad un’illustrazione completa della procedura e delle relative conseguenze. 

L’amministratore, eventualmente, potrà avvalersi dell’assistenza dell’avvocato nell’adempiere tale onere di informazione. Inoltre, in considerazione del fatto che le parti entrano immediatamente in mediazione, le relative spese di avvio della procedura e le indennità sono dovute dal primo incontro.

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Riforma del condominio: l’opposizione del condomino moroso

Un’ulteriore questione rilevante in tema di condominio, prevista dalla riforma del condominio, è quella che riguarda l’opposizione da parte del condominio moroso. Infatti, la riforma ha previsto la possibilità di ricorrere alla mediazione in caso di opposizione al decreto ingiuntivo. Con tale denominazione si intende una procedura semplificata.

Il decreto ingiuntivo è il principale strumento di tutela che viene garantito al creditore. Si consente al creditore di ottenere,  laddove il debitore risulti essere inadempiente, un titolo esecutivo in tempi brevi.

Tramite suddetto strumento, il giudice ingiunge al debitore di:

• pagare una somma di denaro;
• consegnare una determinata quantità di cose fungibili;
• consegnare una quantità di cose determinate.

L’opposizione a decreto è lo strumento che è riservato al debitore per tutelarsi e sottrarsi al pagamento. Comporta l’instaurazione di un procedimento ordinario di cognizione, durante il quale si accerta l’esistenza del diritto.

Sul punto, la nuova regola introdotta consente, in caso di opposizione, che chi ha proposto il ricorso può fare istanza di mediazione. Alla prima udienza, il giudice decide sulla provvisoria esecuzione. Poi sarà fissata una successiva udienza, che dovrà tenersi dopo aver avviato e completato la procedura di mediazione.

Se all’udienza in questione la mediazione non è stata esperita, il giudice può dichiarare improcedibile la domanda. Poi egli procederà anche a revocare il decreto e provvedere sulle spese. 

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Riforma del condominio: interruzione decadenza 

Altra questione su cui è intervenuta la riforma del condominio è quella dell’interruzione dei termini di decadenza. Sul punto, la precedente formulazione dell’art. 5 del D. Lgs 28 del 2010, che ha introdotto la disciplina della mediazione obbligatoria, prevedeva che la comunicazione da parte dell’organismo di mediazione alle parti della domanda di mediazione interrompesse i termini di decadenza. 

Nella nuova formulazione, invece, si prevede che l’interruzione operi nel momento in cui l’organismo comunica alle parti gli estremi della domanda di mediazione e la data del primo incontro.

Questa modifica ha delle ripercussioni per quanto riguarda l’impugnazione delle delibere assembleari, soggette al termine di decadenza di trenta giorni, come previsto dall’art. 1137 c.c. Infatti, proprio a causa delle brevità del termine di decadenza, l’organismo dovrà essere molto rapido nell’effettuare predetta comunicazione.

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Riforma del condominio – Domande frequenti

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