Sanatoria edilizia con silenzio-assenso: come funziona? #finsubitoagevolazioni

Quando è possibile regolarizzare le opere abusive con la semplice presentazione della domanda se il Comune non risponde entro determinati termini tassativi.

C’è un aspetto del nuovo decreto Salva Casa che, se ben colto e sfruttato, permette di ottenere in tempi rapidi l’approvazione delle domande di condono presentate al Comune. È il silenzio-assenso alla sanatoria edilizia: come funziona?

Dobbiamo premettere che l’attesissimo decreto Salva Casa è entrato in vigore il 30 maggio 2024, subito dopo la sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Le nuove norme – di cui nel prosieguo ti sintetizziamo il contenuto – sono, quindi, immediatamente operative e, soprattutto, non hanno scadenza: la sanatoria è permanente, in quanto il Decreto ha introdotto modifiche strutturali al Testo Unico dell’Edilizia. Ciò significa che c’è un’ampia possibilità di sanare piccoli abusi compiuti in passato, e senza limiti di tempo per presentare la domanda, purché gli interventi irregolari siano stati ultimati entro il 24 maggio 2024.

Silenzio assenso della Pubblica Amministrazione

Il silenzio assenso è un istituto generale del diritto amministrativo in base al quale, se la Pubblica Amministrazione non provvede entro un determinato arco di tempo a rigettare l’istanza presentata dal privato, essa si intende automaticamente approvata. Si tratta di un istituto creato per rimediare alle inefficienze e ai ritardi delle PA: il privato non può aspettare a tempo indeterminato l’emanazione di un provvedimento che lo riguarda.

L’approvazione mediante silenzio assenso avviene alla scadenza del periodo fissato per ogni tipo di provvedimento. Il termine generale è di 30 giorni, ma vi sono numerose eccezioni basate sulla maggiore, o minore, complessità dei procedimenti amministrativi. Noi ci soffermeremo su quelli previsti per la sanatoria edilizia introdotta dal decreto Salva Casa.

Sanatoria edilizia: quando si forma il silenzio assenso?

Nel caso della sanatoria edilizia prevista dal Decreto Salva Casa per le opere abusive realizzate sino alla data del 24 maggio 2024, il meccanismo del silenzio assenso scatta se il Comune non ha replicato all’istanza del richiedente entro i seguenti termini:

• 45 giorni in caso di permesso di costruire in sanatoria;
• 30 giorni in caso di Scia in sanatoria.

Nello specifico, le nuove norme prevedono il seguente iter per la formazione del silenzio assenso: «sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta», nel caso di opere che richiedono il permesso di costruire; per le segnalazioni di inizio attività – le Scia – si applica, invece, il più breve termine di 30 giorni stabilito dalla legge sulla trasparenza amministrativa [1].

Per poter operare, il silenzio assenso richiede che la

domanda iniziale presentata dal privato sia completa di tutti gli elementi costitutivi: non sarebbe tale, ad esempio, un’istanza lacunosa, indeterminata o comunque priva dell’accurata descrizione delle opere che si intende sanare e dell’elaborato redatto dal tecnico competente (ingegnere, architetto o geometra).

Cosa succede se il Comune risponde tardivamente?

Il decreto Salva Casa stabilisce anche che, decorsi tali termini, «eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci», e quindi non possono incidere negativamente sul silenzio assenso già formatosi.

Attenzione: in caso di vincolo paesaggistico, i termini di formazione del silenzio assenso sono sospesi fino alla definizione del procedimento amministrativo di verifica della compatibilità delle opere realizzate con la relativa disciplina vigente nel territorio di riferimento.

C’è poi l’ipotesi di interruzione dei termini per la richiesta di elementi istruttori, di cui parleremo nel prosieguo dell’articolo. Ciò che conta capire adesso è che, in presenza di queste situazioni, il silenzio assenso si forma in un periodo maggiore rispetto a quello standard di 30, o di 45, giorni.

Silenzio assenso: per quali opere edilizie?

Sono le opere soggette al rilascio della Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) quelle comprese nei casi più frequenti di sanatoria, come:

Anche le strutture amovibili, come i dehors, realizzate durante il periodo emergenziale di Covid-19 per scopi assistenziali, educativi e sanitari possono permanere, nonostante le scadenze previste nel titolo abilitativo, se vi sono motivazioni valide che ne giustifichino tuttora l’uso continuato.

Sanatoria edilizia con decreto Salva Casa

Ricordiamo che il decreto Salva Casa permette di sanare i piccoli abusi compiuti in difformità con il titolo abilitativo rilasciato dal Comune o, nei casi più lievi, anche in assenza dello stesso. Ci sono poi delle opere – come le tende da sole retrattili o le vetrate panoramiche, le cosiddette VEPA – che adesso possono essere installate senza necessità di permesso o comunicazione di inizio lavori.

Inoltre il decreto Salva Casa ha eliminato – salvo che per gli abusi più gravi – il requisito della

doppia conformità alla disciplina urbanistico-edilizia sia al momento della realizzazione dell’opera, sia a quello della presentazione della domanda di sanatoria, che ostacolava la maggior parte delle regolarizzazioni: adesso l’intervento può essere sanato dimostrando la conformità con i requisiti previsti dalle norme edilizie vigenti all’epoca della realizzazione (che solitamente erano più permissive di quelle recenti) mentre per le norme urbanistiche si fa riferimento a quelle in vigore al momento di richiesta della sanatoria.

Le sanzioni amministrative da pagare per ottenere la sanatoria variano – da un minimo di 1.032 euro a un massimo di 30.984 euro – in base al tipo di difformità ed all’incremento di valore dell’immobile.

Decreto Salva Casa: le tolleranze previste

Va tenuto presente che il decreto Salva Casa ha ampliato notevolmente le tolleranze costruttive ed esecutive (che con il decreto Semplificazioni del 2020 potevano arrivare al massimo al 2%) che oggi, per le unità immobiliari più piccole, fino a 100 metri quadri,

possono raggiungere il 5% in più rispetto al progetto presentato per il rilascio del titolo abilitativo. La tolleranza scende gradualmente al crescere delle dimensioni dell’immobile, per arrivare al 2% delle misure previste nel titolo abilitativo in caso di unità con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati.

Nello specifico, le principali tolleranze contemplate dal decreto Salva Casa sono:

• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali,
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni,
• la difforme ubicazione delle aperture interne;
• gli errori progettuali e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere:
• gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Silenzio assenso: come sfruttarlo e quando il Comune può impedirlo?

Molti uffici tecnici comunali non sono attrezzati per fronteggiare il prevedibile gran numero di domande di sanatoria che perverranno ora che il Decreto Salva Casa è entrato in vigore.

Soprattutto nel primo periodo di applicazione, è prevedibile un effetto imbuto: soprattutto nei Comuni maggiormente interessati dal fenomeno dell’abusivismo edilizio potrebbero esserci vere e proprie ondate di istanze, che gli uffici preposti non riusciranno ad esaminare nel merito e a smaltire in tempi brevi con l’emanazione di un provvedimento esplicito di accoglimento.

Ma ciò non preclude la formazione del silenzio assenso, che avviene comunque nei termini previsti dalla legge, a meno che il Comune non ne interrompa il decorso richiedendo un supplemento di istruttoria.

Infatti il decreto Salva Casa consente questa eventualità «qualora l’ufficio rappresenti esigenze istruttorie, motivate e formulate in modo puntuale». In tal caso, il termine di formazione del silenzio assenso viene sospeso e «ricomincia a decorrere dalla ricezione degli elementi istruttori» forniti dal richiedente.

Solo gli immobili che, in base alle normative locali, si trovano in zone vincolate (per motivi sismici, paesaggistici o archeologici, o per particolari regole valevoli nei centri storici) sfuggono a questa stringente regola, e per essi sono previsti termini più lunghi – fino a 180 giorni – per la formazione del silenzio assenso in base alle previsioni delle leggi regionali e dei piani regolatori comunali.