Iscrizione ipotecaria ed assegnazione della casa coniugale: l’ultima parola alla Suprema Corte #finsubitoagevolazioni

“L’ipoteca, se anteriore, prevale sull’assegnazione della casa coniugale. L’immobile può quindi essere fatto oggetto di procedura esecutiva e ceduto”.
Lo chiarisce la Corte di cassazione con la recentissima sentenza n. 7776, emessa dalla III sezione civile.
È stata così accolta l’impugnazione presentata da una Cassa di risparmio contro la sentenza che aveva ritenuto fondata l’opposizione agli atti esecutivi avanzata da una donna, assegnataria della ex casa coniugale, nella quale abitava con i figli.

La pronuncia di merito aveva ritenuto opponibile il provvedimento di assegnazione trascritto prima della trascrizione del pignoramento, a prescindere dalle precedenti iscrizioni ipotecarie.

A fondamento della decisione, il principio dell’assimilazione del diritto dell’assegnatario a quello del locatario, ritenuto applicabile anche in materia di separazione coniugale.

In questo modo, attribuendo cioè natura di diritto personale di godimento a quello di abitare assegnato al coniuge convivente con i figli, a venire valorizzata è la sola data in cui il creditore ipotecario compie il pignoramento.

Per la Cassazione, tuttavia, la linea da seguire è un’altra.

La norma di riferimento è costituita dall’articolo 337 sexies del c.c., secondo la quale “il provvedimento di assegnazione della casa familiare nell’interesse dei figli e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili ai terzi sulla base di quanto previsto dall’articolo 2643 del c.c.“. A qualsiasi terzo, e non soltanto – sottolinea la Corte – all’acquirente dell’immobile, e quindi anche al creditore ipotecario.

“La norma fa riferimento all’articolo 2643 del c.c.“, avverte la Cassazione, “che però individua solo gli atti trascrivibili a fini di pubblicità, ma non si preoccupa di disciplinare gli effetti della trascrizione, cosa invece che fa l’articolo successivo, il 2644 del c.c.”.

Pertanto, anche quando trascritto, il provvedimento di segnalazione non ha effetto “riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi“.

E allora il creditore ipotecario può disporre del bene, visto che il suo diritto di titolare di garanzia reale non può essere pregiudicato dal coniuge assegnatario, con diritto trascritto solo dopo l’iscrizione di ipoteca.

Anche la qualificazione del diritto dell’assegnatario come diritto personale di godimento non è determinante per la Cassazione, che mette in evidenza come “non tutti i diritti personali di godimento resistono davanti al creditore ipotecario“.

Il creditore ipotecario, in questo caso, non subisce pregiudizi perchè il bene non è privato del valore d’uso e ne resta possibile la vendita come bene produttivo di reddito, cosa che, al contrario, non avviene nei rapporti tra il diritto del coniuge assegnatario dell’immobile e l’ipoteca: il primo, infatti, sottrae del tutto il bene al suo valore d’uso ai fini della vendita forzata a terzi, che a quel punto sarebbero privati del godimento sia diretto sia indiretto.

Inoltre, la Cassazione ricorda che: “sulla base dei principi generali dell’ordinamento, non è possibile che il coniuge assegnatario si trovi in una posizione giuridica migliore di fronte ai terzi titolari di diritti preesistenti sul bene rispetto a quella nella quale si sarebbe trovato il coniuge titolare del diritto di proprietà“.